Данъците при инвестиционните имоти

Данъците при инвестиционните имоти

Инвестициите в недвижими имоти биват разглеждани от българското общество като един сигурен начин за изграждане на дългосрочно богатство. Подобно на всеки финансов инструмент, този актив също притежава своите данъчни предизвикателства.

Независимо дали купувате, продавате или отдавате под наем, важно е да сте запознати с данъците при инвестиционните имоти. Това ще Ви спести редица ненужни разходи и ще Ви помогне с правилното планиране на Вашия бюджет. Днес сме решили да Ви запознаем с по-голямата част от тънкостите при данъците при инвестиционните имоти чрез тази публикация.

Каква е ролята на данъците при инвестиционните имоти?

Данъците при инвестиционните имоти биват приложени с различни цели. Някои от тях биват приети под претекст за охлаждане на пазара, други с цел намаляване на сивия сектор и закупуването с кеш. Каквато и регулация да бъде приета, една ретроспекция на пазара на недвижимите имоти ни показва следното – по-високите данъци утежняват ситуацията за крайния потребител. Следователно предприетите мерки, които биват взети от страна на държавата, не охлаждат пазара – напротив.

Съгласно общите икономически принципи за данъчното облагане, ролята на данъците при инвестиционните имоти е значителна, тъй като те оказват влияние върху доходността на инвеститорите, дългосрочната стойност на имотите и крайната цена за потребителите.

Закупуване на имоти

При закупуването на инвестиционен имот първото нещо, което заплащаме, е така наречения задатък (капаро) уреден в чл. 93 от ЗЗД (Закон за задълженията и договорите). Той най-често е между 10-15% в зависимост от това на какво се договорят страните. В Oximo първоначалната вноска при закупуването на имот е индивидуална спрямо инвестиционния план на всеки клиент.

Бележка: Чл. 93 от ЗЗД гласи: Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.  Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.

За продавача на инвестиционния имот задължението е да прехвърли онази площ от строящата се сграда, която купувачът желае да закупи. Задължение на купувача се явява да заплати останалите вноски по договора в необходимите за това срокове.

Закупуване на земеделски инвестиционен имот (Особен случай)

Трябва да отбележим, че предлагането на земеделска земя намалява драстично, тъй като голяма част от строителите променят статута ѝ към урегулирани поземлени имоти. Това ще доведе до значително увеличаване на разликата между търсене и предлагане на този тип инвестиционна възможност. Земеделската земя е и привлекателна, защото (за разлика от инвестиционните жилищни имоти) тя не се амортизира и няма нужда от поддръжка, за да увеличава своята стойност. Тя може да генерира доход чрез отдаване под аренда.

Задължителна нотариална заверка

Всички сделки по покупко-продажба на недвижимите имоти се извършват в нотариална форма. Това е предвидено от Закона за задълженията и договорите. Целта на тази регулация е гарантиране на сигурност в гражданския оборот и намаляване на злоупотребите с пране на пари, плащане под масата и др. Договорът за покупко-продажба на инвестиционен имот се сключва под формата на нотариален акт, в който се описват страните, имотът, посочва се продажната цена, условията и сроковете за плащане.

Бележка: Чл. 18 (ЗЗД): Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Към нотариалния акт следва да бъдат приложени различни задължителни документи, като кадастрална скица, данъчна оценка и други. За да бъде реализирано прехвърлянето на собствеността на инвестиционния имот, нотариалният акт трябва да бъде вписан в Агенция по вписванията.

Основни данъци върху инвестиционните имоти

Придобиването, продажбата и инвестирането в инвестиционен имот има основни разходи, които трябва да покриете. За да сте сигурни, че всичко ще бъде изпълнено правилно, винаги можете да се доверите на експертите на Oximo. Ще Ви запознаем с основните данъци върху инвестиционните имоти са:

Данъци върху придобиване недвижимите имоти

При придобиването на Вашия инвестиционен имот, е еднократният местен данък за придобиване. Той е различен за всяка община, като е изключителна рядкост той да надхвърли 3%. Това означава, че ако ще придобиете имот в размер от 100 000 лв., Вие трябва да заплатите 3000 лв. (или колкото са процентите) на съответната община. Този данък се плаща от Вас (купувача), а не от продавача. Правната регулация за това може да бъде намерена в чл. 44 от ЗМДТ (Закон за местните данъци и такси).

Бележка: Чл. 44 (ЗМДТ) (1): Обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин.

Освен този данък биват заплатени и различни нотариални такси. Една от тях е на база материалният интерес, която се избира между продажната цена на имота и данъчната му оценка, като се посочва по-високата стойност. Това се определя в чл. 94, ал. 2.

Бележка: Чл. 94 (ЗМДТ) (2): За изготвяне на проект за нотариален акт или друг документ се събира таксата, предвидена за удостоверяване.

По отношение на земеделската земя – годишен местен данък не се дължи, освен ако върху нея няма застроена някаква постройка. Това е определено в Закона за местните данъци и такси.

Бележка: Чл. 10. (ЗМДТ) (3): Не се облагат с данък земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи – за действително застроената площ и прилежащия и терен.

Данъци върху продажба на инвестиционни имоти

Освен данъците върху продажбата на недвижимото имущество, които ще заплати купувачът, има такива, които следва да бъдат поети и от продавача. След като Вашият инвестиционен имот е построен и решите да го продадете, Вие ще следва да заплатите 10% годишен данък върху придобитите доходи. Това се определя от чл. 33 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица.

Бележка: Чл. 33 (1) (ЗДДФЛ): Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто. Това може да бъде сметнато по формулата ОД=(ПЦ−ЦП)×0.90, където ОД = облагаем доход, ПЦ = продажна цена, ЦП = цена на придобиване.

Законът предвижда различни изключения. Например, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години,  този данък не се дължи при продажба или замяна в рамките на една данъчна година на един недвижим жилищен имот. Не се дължи и при продажба или замяна в рамките на една данъчна година на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

За жилищните имоти тези срокове започват да текат след влизането им в експлоатация (при получаване на АКТ 16).

Данъците върху доходите от наем

В предишната ни статия обсъдихме, че един от начините да реализирате пасивен доход е чрез подбора на добър имотен мениджър, като нашите специалисти от Oximo. Чрез помощта на нашите експерти, Вие ще имате сигурност за Вашия инвестиционен имот, като ние ще поемем цялата грижа по отдаването под наем и стопанисването му, а Вие ще се сдобиете с постоянен пасивен доход. Въпреки това, трябва да сте наясно, че отдаването на жилище, търговски обект, предприятие или на земеделска земя под аренда изисква да заплатите конкретни данъци върху Вашата печалба.

Като физическо лице, Вие можете да сключите договор за наем с предприятие или самоосигуряващо се лице или друго физическо лице. Ако сте местно физическо лице, доходите от наем могат да бъдат както от Ваш инвестиционен имот на територията на страната, така и намиращ се в чужбина. Получените средства от наем трябва да бъдат обявени във Вашата годишна данъчна декларация, като те се облагат с данък от 10%.

Тези 10%, за които говорим в блога, са авансов данък и се облагат върху размера на облагаемия доход, придобит през съответното тримесечие, минус осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка. При определяне на облагаемия доход, придобитият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи.

Данъкът се определя и внася, а доходът се декларира от наемателя, когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице или от наемодателя, когато наемателят не е нито едно от двете.

Бележка: Декларирането и внасянето на дължимия авансов данък е с еднакви срокове – до 30 април, 31 юли и 31 октомври. От 10 януари до 30 април на следващата календарна година е за окончателното внасяне на данъка и подаване на годишната данъчна декларация. Това се случва с декларация за дължим авансов данък по чл. 55, ал. 1 от Закона за данък върху доходите на физически лица.

Данъците върху капиталовата печалба

Реализираната капиталова печалба от инвестиционен имот се третира като доход от инвестиции във финансови инструменти. В чл. 13 от Закона за данъците върху доходите от физическите лица (ЗДДФЛ) са описани необлагаемите доходи. Под тяхната шапка попадат реализираната капиталова печалба от продажба на финансови инструменти на регулирани пазари в ЕС и ЕИО и лихвите и отстъпките от облигации, емитирани съгласно законодателството на държави от ЕС или ЕИО. Този тип доходи не са задължителни за деклариране.

За жалост, реализираната капиталова печалба от инвестиционните имоти не попада под тази регулация. При продажбата на такъв актив се извърша стопанска дейност, която се облага по съвсем различен начин, но само при едно условие – ако реализираме повече от 3 сделки на година. Ако сте извършили нужният брой сделки, тогава Вие ще дължите 15% + осигуровки. Ако извършите по-малко на брой сделки, тогава си остава да декларирате само 10% печалба.

Съгласно чл. 33 от ЗДДФЛ, който разгледахме по-рано, доходите от продажба на имущество се облагат с годишен данък. Те се вписват с годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. За разлика от наемите, при реализиране на продажбата на имот, ние не дължим авансов данък.

Непосредствено преди да закупите инвестиционен имот чрез Oximo, ние Ви осигуряваме консултация с юрист. По този начин ние гарантираме сигурност на нашите клиенти в техните първи стъпки към финансовия актив. Доверете се на нашия експертен екип, за да сте запознати напълно с данъците при инвестиционните имоти.

Статията не е финансов съвет.