Документи при отдаване под наем

Документи при отдаване под наем

Ако сте решили да се занимавате с инвестиционни имоти, то вероятно Вие сте се насочили към получаването на пасивен доход чрез отдаване под наем като възможен паричен поток. За да направите Вашите първи крачки към този процес, то е добре да се запознаете с необходимата документация, която ще Ви съпътства през целия период на Вашето начинание.

Днес в блога на Oximo ще Ви запознаем с основните документи при отдаване под наем, какво включва един договор, къде трябва да бъде регистриран и как да декларираме данъците си от приходите.

Основни документи при отдаване под наем

Документите при отдаване под наем варират, като понякога в тях се включват интересни частни клаузи. Въпреки това си има основна правна рамка и рамки на регулаторите, които следва да бъдат спазени. Основни документи при отдаване под наем са:

Документи за идентификация на страните

Първият тип основни документи при отдаване под наем са идентификационните. Те са нужни, за да може да бъдат получени нужни данни за имота, с които наемателят да бъде запознат.

Ако сте наемодател, ще трябва да подготвите нотариалният акт върху Вашето инвестиционно жилище. С него Вие ще докажете, че притежавате неговата собственост. Той се издава въз основа на писмени доказателства или обстоятелствена проверка, които са задължително нотариално заверени. Това се прави с цел надеждност на предоставената от наемодателя информация и проверка за законосъобразността на представените документи преди издаване на нотариалния акт.

Следващата част от необходимите документи при отдаване под наем, която ще имате нужда да подготвите, е скицата на поземления имот. Това е схема на самостоятелния обект в сградата, без значение дали е апартамент, таван или друго помещение. Издава се от АГКК (Агенцията по геодезия, картография и кадастър).

Документи, изискани от НАП

Националната агенция на приходите също изисква редица документи, които трябва да подготвите, за да бъде всичко изрядно. Това се прави, за да може плащанията от наемите да бъдат проследими. Ако желаете да пропуснете етапа с ангажименти с документи при отдаване под наем, доверете се на имотен мениджър от Oximo.

Има особени документи за отдаване под наем, когато наемателят се явява предприятие или самоосигуряващо се лице. В случая, на наемодателя ще трябва да бъдат предоставени сметки за изплатени доходи и удържания данък.

Ако Вашият наемател е физическо лице и то желае да му бъде издадена служебна бележка, тя се издава по образец №3 в 14 дневен срок от датата на поискването ѝ. Тя се издава по чл. 45, ал. 5 от ЗДДФЛ (Закон за данъците върху доходите на физическите лица).

Бележка: Чл. 45, ал. 5 от ЗДДФЛ гласи: При поискване от лицето предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи по чл. 29 или 31, издава служебна бележка по образец за изплатения през годината доход и за удържаните през годината данък и задължителни осигурителни вноски.

Ако наемателят не е ЮЛ или самоосигуряващо се физическо лице, наемодателят издава друг документ. Той е по чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ, в условията, когато плащането не е по банков път.

Бележка: Чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ гласи:  Данъчно задължените лица, които не са длъжни да издават фискална касова бележка от фискално устройство или касова бележка от интегрирана автоматизирана система за управление на търговската дейност съгласно ал. 1, издават документ за придобитите от тях доходи от източници по чл. 10, ал. 1, т. 3 и 4, съдържащ реквизитите по чл. 6, ал. 3 от Закона за счетоводството. Документът се издава в два екземпляра, като единият се предоставя на платеца на доходите, а вторият се съхранява от физическото лице.

Договор за наем

Като инвеститор в инвестиционни имоти, Вие имате възможност да сключите договор за наем с друго ФЛ, предприятие или самоосигуряващо се лице. Подписването на договора се явява един от най-важните моменти в реализацията на Вашия пасивен доход. Ако желаете да отстъпите задълженията с документацията за отдаване под наем, доверете се на експертите от Oximo.

Този документ урежда отношенията между собственика на имота или наемодателя (понякога наемодателят може да наеме жилище и да го преотдава). От значение е детайлно да бъдат описани всички подробности, обвързани с отдаването под наем.

Какво включва един договор за отдаване под наем?

Подобно на всички стандарт договори между две и повече страни, тези документи при отдаване под наем започват с място, дата и основания за сключване. В първоначалните данни се дописват и личните или фирмените данни на страните, като ако една от тях е ЮЛ се вписва и чрез кое лице се представлява.

Първата глава от договора се нарича „Предмет на договора“. В него се описва имотът, който ще бъде отдаден, за какво ще бъде използван, дали се допуска или забранява отдаването му на други лица и се предвижда действие, ако случайно се забрани да бъде даден под наем от наемателя, но той въпреки това го стори.

Втората част от договора най-често урежда цената и начина на плащане. В нея се определя до кое число на текущия месец се заплаща, колко са чести вноските, какъв е размерът им и какви са неустойките за просрочен период по чл., описан по-нататък в договора.

Третата част от този тип документи за отдаване под наем урежда правата и задълженията на наемодателя, а четвъртата – на наемателя. Петата урежда специални разпоредби между двете страни, шестата прекратяването и срока на договора, а седмата – общите и заключителните разпоредби. Ако желаете да се сдобиете с ясен примерен договор, от Upravlenie.bg са подготвили добър и подробен такъв.

Приемо-предавателен протокол

Приемо-предавателният протокол е документ, целящ да предостави достоверна информация и да послужи като доказателство пред необходимите за това лица и институции. Той изпълнява ролята на основно средство за доказване на приемане и предаване на дадени вещи или имущество от едно лице към друго.

Той е неразделна част от всички документи при отдаване под наем. В него се описват състоянието на имота в момента на наемане, което включва наличните обзавеждане, съоръжения, състояние на електрическа и ВиК инсталация и други. Той се подписва от двете страни при прекратяване на договора и служи като инструмент за инвентаризация.

Приемо-предавателният протокол е съставен с информация за страните, между които се изготвя той, състоянието на различните зони на апартамента (коридор, кухня, стая 1,2 и т.н., баня и другите помещения). Описват се състоянието на настилката, обзавеждането и инвентара, могат да бъдат добавени допълнения. За да си спестите работата с цялата бумащина при договорите за отдаване под наем, доверете се на имотен мениджър от Oximo.

Допълнителни забележки

Когато описвате правата и задълженията на страните, следва да внимавате за някои детайли. Тези текстове, които често си мислим, че не са важни, може да Ви костват Вашата печалба като инвеститор.

Споменатата част за договора е отговорна за различни сметки, като кой плаща сметките върху жилището, кой отговаря за таксата за входа, за професионалния домоуправител и т.н. Тя трябва да е напълно ясна при изготвянето на документи за отдаване под наем.

Регистрация на договора за наем

Доста голяма част от навлизащите в инвестициите в недвижими имоти се питат следното: „Когато подготвя необходимите документи за отдаване под наем, трябва ли да ги впиша?“. Това е резонен въпрос, на който законът ни дава ясен отговор.

Българското законодателство не изисква по никакъв начин спазването на определена форма за действителност при сключване на договор за наем. Това в никакъв случай не значи, че при неспазването му няма да потърпят последици – напротив. Дори наемните отношения, установени с устна уговорка са абсолютно валидни и биха довели до последствия. Въпреки това, от Oximo Ви съветваме да отдавате имот само чрез договор!

Препоръчително е договорът да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, ако продължава над една година. Това е и срокът, ако сте в ролята на предприятие, което притежава имоти и сгради, които отдава под наем.

За да впишете договора в Имотния регистър, трябва да подадете заявление до съответната Служба по вписванията към Агенция по вписванията по местонахождението на имота (не по Вашето). Това може да се случи от страна на наемателя, наемодателя или от упълномощено от тях лице. С тази задача можете да ангажирате и експерт имотен мениджър от Oximo.

Мога ли да продам инвестиционния си имот, докато има наемодатели?

Ако отдавате Вашия инвестиционен имот под наем и решите да продадете Вашето жилище, то купувачът заема Вашето място в договорните отношения. Той ще придобие същите права и задължения като Вас. 

Това правило важи за целия период на договора, само ако е бил вписан в Имотния регистър по партидата на недвижимия имот и се урежда в чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. Ако договорът не е вписан, новият собственик няма да бъде обвързан със съответните задължения.

Бележка: Чл. 237, ал. 1 от ЗЗД гласи: При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

Деклариране на данъчни постъпления

При получаване на наем, ние сме длъжни да декларираме приходите си пред Националната агенция за приходите (НАП). Първият такъв разход, който ще трябва да обявим пред държавата, е авансовият данък. Това се случва с декларация по чл. 55, ал. 1 от Закона за данък върху доходите на физически лица. Не се подава необходимия документ, когато като физическо лице имате доходи от наем, но не дължите авансов данък за този си приход.

Бележка: Чл. 55, ал. 1 ЗДВДФЛ: Предприятията и самоосигуряващите се лица – платци на доходи, задължени да удържат и внасят данъци по реда на този закон, подават декларация по образец за дължимите данъци.

Държавата е сметнала за правилно да се опише и годишния доход и данък в нашата ГДД (Годишна данъчна декларация) по чл. 50 от ЗДВДФЛ. 

Бележка: Чл. 50 ЗДВДФЛ гласи: Местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец.

Декларирането и внасянето на авансовия данък е с еднакви срокове – до 30 април, 31 юли и 31 октомври. Окончателното му внасяне и подаване на ГДД е в периода от 10 януари до 30 април на следващата година.

Ако желаете да се запознаете по-подробно с данъчното облагане при инвестиционните имоти, отдаването им под наем и реализирането на капиталова печалба, тогава се насочете към нашата публикация „Данъци при инвестиционните имоти“. 

Струва ли си да се занимавам с документи при отдаване под наем?

Отговорът е един – категорично да! Подготовката за документи при отдаване под наем спестява потенциални неприятности и гарантира сигурност както на Вашите наематели, така и на Вас самите. След като всичко е договорно изрядно, Вие имате възможността да се насладите на спокойствие, докато във Вашата сметка периодично навлизат постъпления. Това, разбира се, се случва, ако изградите стратегия, която да Ви носи пасивен, а не активен доход.

За да бъдете сигурни, че друг ще се занимава с подготовката на документи при отдаване под наем, ще стопанисва имота и ще се грижи за наемателите, доверете се на имотните мениджъри от Oximo!

Статията не е финансов съвет!