Изисквания за ипотечен кредит

Изисквания за ипотечен кредит

Мечтата за собствен дом или инвестиция в недвижим имот често пъти бива достигната с помощта на един конкретен финансов инструмент – ипотечният кредит. Докато тези ни мечти са вълнуващи, процесът за кандидатстване често се явява сложен и пълен с предизвикателства. Добрата подготовка за изискванията за ипотечен кредит се явява ключова стъпка по пътя ни към сдобиването с жилище.

В тази публикация на Oximo ще се опитаме да Ви запознаем с необходимите стъпки през които ще преминете, докато достигате до Вашата цел. Ще покрием различните изисквания за ипотечен кредит в зависимост от лицето, което се явявате в сделката, какви допълнителни възможности има и как правилно да се подготвите.

Изисквания за ипотечен кредит – що е то?

Изискванията за ипотечен кредит представляват необходимите стъпки, през които трябва да преминем, за да получим финансирането за ипотечен или жилищен кредит, без значение дали ипотеката ще бъде целева или нецелева. В зависимост от различните случаи при които се стремим да вземем този заем, можем да имаме нужна както от основни, така и от допълнителни документи.

По смисъла на Закона за кредитите на недвижимите имоти на потребителите (ЗКНИП), финансовият инструмент се обезпечава с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване и запазване на вещно право върху недвижим имот (чл. 1, ал. 2, Закон за кредитите на недвижимите имоти на потребителите).

Защо е важно да познаваме изискванията?

В живота на всеки от нас идва момент, в който решаваме да изтеглим ипотечен кредит – дали ще бъде с цел закупуване на нашия първи дом, или с цел финансиране на друг проект, предварителната подготовка и запознаване с изискванията е ключово за успешното получаване на заема. Правилната планиране на документите, добрата кредитна история, проучването на съответните данъци и такси и навременното плащане на вноските са само част от нещата, с които трябва да бъдем наясно преди да предприемем тази важна стъпка.

В България ипотечните кредити биват няколко вида. В Oximo вече сме говорили за това подробно в нашия блог: „Какво е ипотечен кредит?“, който Ви съветваме да прочетете. Чрез него ще се сдобиете с необходима информация за същността на инструмента.

Каква информация може да изискваме от кредитора?

Като граждани на Европейския съюз, кредиторът трябва да се съобразява с националните и европейските закони и да уважава нашите права. Едно от ключовите правомощия, които ще използваме, е това за получаване на информация.

Първоначално кредиторът (или кредитният посредник) следва да ни предостави обща информация за договора за кредит за недвижим имот (жилищен ипотечен кредит), с цел да направим информирано решение. Предоставените ни документи най-често включват данни, идентифициращи самия кредитор (кредитния посредник), целите, за които можем да използваме получения заем, видове обезпечения, възможния дължим срок, времева рамка, с която разполагаме за приемане на договора и вида на лихвения процент.

От 2024 г., чл. 140, п. 2 от ДФЕС (Договор за управление на Европейския съюз) се приема, че когато използваме чуждестранна валута за кредита, е нужно да получим информация с разяснения за възможните рискове.

Друга информация, която следва да изискаме, е представителен пример за общия размер на кредита, разходите за нас, дължимата супа и ГПР, възможни разходи, които не са включени към общите, периодичност и размер на погасителните вноски. Ще бъдем запознати и с условията, пряко свързани с предсрочното погасяване, необходима ли е оценка на имота, допълнителните услуги, които трябва да използваме, за да получим кредита и санкциите при неизпълнение, свързани с договора.

Важно е да ни запознаят със специфичните условия при кредити с плащане само на дължимата лихва – спазване на срокове и условия не довежда до изплащане на общия размер.

Бележка: По-подробна информация за информацията, която следва да получим и реда по нейното предоставяне, можете да намерите в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите.

Кой може да отдава ипотечен кредит?

Съгласно Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите, кредитодателите или кредитните посредници могат да бъдат само лицензирани за целта лица. Това най-често са банки или финансови институции, отговарящи на изискванията. 

Съгласно чл. 2 от ЗКИ (Закон за кредитните институции), банката (кредитна институция) е юридическо лице, извършващо публично привличане на влогове или други възстановими средства и предоставя кредити или друго финансиране за собствена сметка и на собствен риск. Освен това като „Банка“ може да бъде класифицирано и всяко ЮЛ, което извършва някоя от дейностите по чл. 6, ал. 2, т.3 от Закона за пазарите на финансови инструменти., което не е дилър на стоки или квоти за емисии, предприятие за колективно инвестиране, застраховател или презастраховател и отговаря на определени условия, описани в т. А), Б) и В) от чл. 2, ал. 1 ЗКИ.

Бележка: Чл. 6, ал. 2, т.3 ЗПФИ включва следните дейности: сделки за собствена сметка с финансови инструменти.

Съгласно чл. 60, т. 4 от ЗКИ, банката има право да притежава законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които биват придобивани изцяло или частично чрез кредит.

Освен тях, ипотечен кредит може да бъде получен и с помощта на кредитни посредници. Съгласно чл. 51 от ЗКНИП, това са лица, които не действат като кредитор или нотариус, но свързва пряко или непряко потребител с кредитор или кредитен посредник срещу заплащане в парична или друга форма. Извършва поне една от следните дейности: представя или предлага на потребители договори за кредит по смисъла на чл. 1, ал. 2 от ЗКНИП или им съдейства като извършва друг вид подготвителни или преддоговорни действия по договори за кредит или сключва с тях такива.

Срок на кредита

Едно от атрактивните изисквания за ипотечен кредит през изминалите години беше срокът за тяхното изплащане – 35 години. Голяма част от имотните експерти дори споменаваха, че банките често правят възрастови изключения и отдават заемите в срок на възрастта на кредитополучателя до 70 (а някои дори 75) години. От 11 септември 2024 година, БНБ взе решение за кардинални промени.

Срокът на кредита беше намален с 1/7 (5 години). На този етап максималният матуритет (срок по договора за кредит)  е 30 години (360 месеца). Промените са в сила от 1 октомври 2024 година.

Видове лихви

Друго изискване за ипотечен кредит, с което трябва да се съобразим, е лихвата, която ще следва да изплатим. Ние можем да изтеглим заем с фиксирана лихва, плаваща лихва и комбинирано (първо фиксирана, а после плаваща).

Фиксирана лихва: При избора на този метод за олихвяване, процентът, който дължим по главницата ще остане същият. Без значение какво се случва с лихвените проценти в страната, ние ще плащаме същият. При избор на фиксиран лихвен процент, ние можем да бъдем спокойни от евентуални икономически, политически и друг тип трусове, които биха повлияли на банковия сектор. Недостатък е, че този тип олихвяване е с по-висок % от плаващия. Но негативите не спират тук. Друг минус, е, че при евентуално падане на лихвените проценти, ние ще продължим да плащаме същия.

Плаваща лихва: Плаващият лихвен процент се променя във времето и се съобразява с редица вътрешноикономически и външноикономически фактори. За да се образува се взима фиксирана част, която остава една и съща за целия срок на договора. Към нея се добавя  променящ се референтен лихвен процент. Тук предимствата са следните – при спад на лихвения процент, той веднага се отразява на нашите вноски. Недостигът е, че при повишаване, ние също ще трябва да заплащаме повече.

Ако търсите по-голяма сигурност, предпочитате да планирате за години напред и да имате предвидимост, то фиксираната лихва е по-подходяща за Вас. Ако имате заделени буферни средства и смятате, че лихвените проценти ще се задържат или ще падат, то плаващата лихва е за Вас. Съществува и комбинация, разбира се. Тя се изразява в това първите няколко години да плащате фиксирана лихва, а след това – плаваща.

Необходими документи (Основни)

Необходимите документи, които следва да бъдат предоставени като изискване за получаване на ипотечен кредит, са специфични спрямо лицето, което сте в сключването на сделката.

Кредитоискатели/съдлъжници

Това са лицата, които искат кредит от банката и ще бъдат отговорни за неговото погасяване. Документите, които са част от изискванията за ипотечен кредит, ако сте кредитоискатели или съдлъжници, са следните:

• Искане за кредит и прилежащи декларации;
• Документи за доказване доходите на кредитоискателите/съдлъжниците;
• Удостоверение за семейно положение и членове на семейството;
• Удостоверение за сключен граждански брак, включително и при прекратен брак.

Продавача на недвижимия имот, предлаган за обезщетение

Спрямо изискванията за получаване на ипотечен кредит, това е лицето, от което Вие ще закупите имота. В мига, в който кандидатствате за заема, чрез който да го придобиете, жилището ще бъде вписано като обезпечение. Той трябва да предостави един документ – декларация-съгласие от продавача на недвижим имот за проверка в НАП.

Собственика на предлагания като обезпечение имот

Ако теглите ипотечен кредит като юридическо лице и като гаранция предлагате друго жилище, което вече притежавате, тогава Вие ще трябва да се справите с друго изискване. Това е получаването на съгласие от компетентен орган за предоставяне на обезпечение. Ако сте индивидуален инвеститор, тази стъпка не е нужна.

Продавача на имота/собственика на обезпечението

Ако сте в тази роля, изискванията за ипотечен кредит казват, че трябва да докажете собствеността си върху имуществото. Това се случва чрез документ за собственост на недвижимия имот (копие на нотариален акт, договор или др. документ), предмет на сделка и/или предмет за обезпечение.

Преди да бъде получен заема, ще трябва и да докажете, че няма наличие или липса на данъчни задължения. Това се случва чрез данъчна оценка на имота по чл. 264 от ДОПК, както и удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК за наличие и липса на данъчни задължения.

Бележка: Чл. 264 от ДОПК (Данъчно-осигурителен процесуален кодекс) предвижда, че прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти, учредяване на ипотека и т.н. се допуска след проверка, извършена от нотариуса, съдията по вписванията, длъжностното лице по регистрация по ЗТРРЮЛНЦ.

Бележка 2: Чл. 87, ал. 6 от ДОПК предвижда, че органът по приходите издава удостоверение за наличието или липсата на задължения по искане на задълженото лице, или въз основа на акт на съда в 7-дневен срок от постъпването на искането или на акта.

За да докажете действителност на местоположението, границите и размера на недвижимия имот, Вие ще трябва да предоставите актуална скица за урегулирани поземлени имоти, къщи и вили с дворни места, др. В случаи, в които собствеността се намира в район, в който е влязъл в сила кадастър, изискване за ипотечен кредит се явява и кадастрална скица/схема.

Продавачите при кредити за покупка/собственика на обезпечението, ако са физически лица

Ако попадате в тази категория, то Вие ще трябва да установите чия е собствеността на жилището. Тук попадат имотите, които са придобити по време на брак и са собственост на хора, сключили брачни отношения. Необходимите документи са удостоверение за семейно положение и членовете на семейството и такова за сключен граждански брак (дори и да е прекратен).

Необходими документи (Специални случаи)

Понякога изискванията за ипотечен кредит предполагат предоставяне на допълнителни документи. Това е, когато целта на заема е специфична, като строителна дейност, ремонтна дейност и т.н. В този случай отново можем да бъдем в няколко роли в процеса на получаване на ипотечен кредит:

Кредитоискател

Ако сме в позицията на кредитоискател, ние ще трябва да се съобразим с някои изисквания за ипотечен кредит. Ако желаем да изтеглим кредит за покупка на имот, може да ни се поиска предварителен договор между нас и продавача. Този документ се изисква, само ако съществува такъв.

Когато ще придобием само част от дадено имущество, за да установим пред кредитора от кого и с каква цел извършваме покупката и на каква цена, ще трябва да предоставим друг договор. Той е за доброволна делба при кредити за изкупуване на дял от собствен недвижим имот.

Ако теглим заема с цел извършване на строителни/ремонтни дейности, то ще трябва да предоставим количествено-стойностна сметка (КСС) по видовете строително-монтажни работи.

Ако сме кредитоискател и целта ни е получаване на заем с който да рефинансираме други, изискванията за ипотечен кредит също са специфични. Ще трябва да предоставим документ за удостоверяване вида на заема, титуляр, остатък на дълга, такса за предсрочно погасяване, ако има такава, и описание на обезпечението, както и Декларация за редовност на експозициите, които ще се рефинансират.

От кредитоискател при кредити за строителство, довършителни работи и подобрения се изискват следните документи:

• Констативен протокол за завършен груб строеж (по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ) или удостоверение за степен на завършеност на сградата;
• Документ за собственост за УПИ или отстъпено право на строеж;
• Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа със заверка за съответното ниво.

Родителите/ представителите на малолетни и непълнолетни кредитоискатели

Ако кредитоискателите са непълнолетни или малолетни лица, отговорни за обезпечението следва да бъдат техните родители или законни представители. В този случай трябва да се предостави разрешение от районния съд за обезпечаване на кредит с имот на малолетни или непълнолетни кредитоискатели.

Продавача при кредити за покупка

При кредити за покупка на имоти, когато предлаганото обезпечение е най-малко със степен на завършеност „груб строеж“ и при такива за строителство, довършителни работи подобрения, продавачът трябва да предостави следните документи:

• Архитектурен проект на етажа, на който се намират апартаментът и мазето, заедно с обяснителна записка за сградата, ценообразуване и площообразуване за конкретния имот;
• Одобрен Инвестиционен проект и Разрешение за строеж;
• Констативен протокол за завършен груб строеж (по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ) или удостоверение за степен на завършеност на сградата;
• Разрешение за ползване и Протокол за установяване на годността за ползване на строежа (Протокол обр. 16 или т.нар. Акт 16);
• Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Доказване на доход

Едно от изискванията за ипотечен кредит, с които трябва да се съобразите, е доказване на Вашите доходи. Вие трябва да можете да предоставите ясна документация, с която да докажете, че приходите във Вашата сметка са редовни и по законов път. Има различни критерии за наети лица на трудов договор, на граждански договор, управители и собственици на фирми, изпълняващи свободни професии и т.н.

При лица на трудов договор

Ако имате изградени трудови правоотношения, то възможността да получите ипотечен кредит е най-висока. За целта се вземат предвид доходите от последните 3 до 6 месеца. Ако те варират се взима средноаритметичната сума. Тук изискване за ипотечен кредит се явява нуждата да работите на постоянен трудов договор. Вземат се предвид и продължителни болнични, неплатени отпуски и други.

При лица на граждански договор

Изискванията за ипотечен кредит при лица на граждански договор са по-специфични. Това е така заради несигурността в продължителността на техните трудови правоотношения. В тази ситуация кредитоискателят следва да докаже пред банковата институция или кредитния посредник, че би успял да генерира съответните доходи в следващите години. Тук платежоспособността на потребителя се изчислява на база на годишната му данъчна декларация и доходите от предната година и/или сметки за изплатени суми за месеци от текущата.

Собственици на фирми, управители и фриленсъри (изпълняващи свободни професии)

Доходите при тези лица, като такива от дивиденти, наеми, граждански договори за извършване на услуга и т.н. се явяват често проблем, поради несигурността и риска, които носят тези клиенти. Препоръчително е да се консултирате с кредитни специалисти.

Максимални вноски

Съгласно решението на БНБ, влязло в сила от 1 октомври 2024 г., максималният доход, който можем да отделим за погасяването на единица вноска, е 50% от нетния ни приход (индивидуален или на домакинството, ако кредитоискателите сме повече от един). 

Добре е да се подготвим предварително и да бъдем наясно с нашия Debt-To-Income Ratio (DTI) преди да се насочим към този тип финансов инструмент.

Бележка: Debt-To-Income Ratio (съотношението между кредита и доходите ни) е индикатор, който сравнява колко дължим ежемесечно с това колко изкарваме. 

Кредитна история

Ако някога сте теглили кредит или смятате да го сторите, то Вие попадате в Централния кредитен регистър. Там се създава Ваше досие, в което се изписват изтеглената от Вас сума и видът на задължението Ви. Освен това се добавя и колко надежден платец сте. Лошата кредитна история влияе негативно върху условията и размера на ипотечния кредит, които можете да получите. Вие можете да попаднете в категория на редовните платци, под наблюдение, необслужващите кредити или платци, водещи до загуба. За да изпълните изискванията за ипотечен кредит, ако Вече сте теглили такъв, бъдете редовни в плащанията си.

Допълнителни изисквания

Освен кредитната история, Вие ще имате допълнителни изисквания за ипотечен кредит. Основните са първоначалната вноска по заема, застраховката по него, а на някои места и „Живот“, както и гаранти и обезпечение.

Първоначална вноска

Първоначалната вноска по кредита, наричана още „самоучастие“, представлява предварителната сума, която трябва да платите от стойността на имота, за да получите заема. Това изискване за ипотечен кредит е обновено през октомври 2024. Според новите правила на БНБ, нашето самоучастие трябва да бъде минимум 15% от цената на жилището, което искаме да придобием.

Застраховка

Според Закона за кредитите за недвижими имоти за потребители, банката има право да изисква сключването на застрахователна полица по избрани от нея минимални покрития. Това е строго изискване за ипотечен кредит, с което трябва да се съобразим. Въпреки това, кредитора няма право да ни налага кой застраховател да изберем. Чл. 12 от закона урежда задължението на кредитора да се съобрази с избрания от нас застраховател, осигуряващ равностойно покритие.

Бележка: Чл. 12, ал. 3 (ЗКНИП): Когато като условие за получаване на кредита кредиторът изисква от потребителя да сключи договор за застраховка, кредиторът е длъжен да приема освен застрахователните полици на застрахователя, с който той работи, и полиците на застрахователи по смисъла на Кодекса за застраховането, с които той не работи, но които осигуряват равностойно покритие.

Обикновено банковите институции изискват за получаване на ипотечен кредит полицата да има покритие върху всяко събитие, което би повлияло негативно на цената на имота. От Асоциацията на българските застрахователи споделят практиката на някои институции да искат допълнителни такси, ако потребителят избере сам къде да избере застраховател. Трябва да знаете, че това може да се случи, само ако е предварително договорено във Вашия договор за ипотечен кредит.

Застраховката „Живот“ не е изискване за ипотечен кредит, но е препоръчителна. Този заем се изтегля за дълъг период от време (до 30 години) и трябва да имаме план „Б“, ако има някакви негативни последици. Тя се прави с цел предпазване на семейството и близките ни. Някои от кредиторите изискват задължително създаването на такава застрахователна полица. 

Гаранти и обезпечения

Банковите институции имат условие за получаване на гаранция като изискване за ипотечен кредит. Ние трябва да им докажем, че ще изплатим заема независимо от случващите се събития. В случая на жилищен ипотечен кредит, като обезпечение се взима имуществото, за което взимаме заема. В случая на обикновен ипотечен кредит, като обезпечение може да бъде използван всеки притежаван от нас имот (или такъв на близък, който желае да ни го предостави).

Гаранти или така наречените поръчители по кредит е лице, което участва в договора за ипотека между нас и банковата институция. Той гарантира, че ние ще можем да изплатим цялата сума по заема. В случай, че не можете да изплащате месечните си вноски, гарантът/поръчителят е длъжен да ги покрие.

Съветваме Ви да се запознаете подробно с изискванията за ипотечен кредит, преди да предприемете стъпката към използването на този инструмент. Ето защо да се доверите на консултантите от Oximo е отлична стъпка към Вашата първа инвестиция.