Какво е ипотечен кредит?

Какво е ипотечен кредит?

Ако някога сте мечтали за свой собствен дом, но сте се сблъскали с финансовите реалности на покупката, вероятно сте чували за ипотечния кредит. Той е един от най-разпространените финансови инструменти, позволяващи на хората да придобият недвижим имот с помощта на заем, обезпечен със самия него. Въпреки че звучи като прост механизъм, ипотечните кредити крият редица особености, които могат да повлияят на вашите финанси за десетилетия напред.

В тази статия ще разгледаме ключовите разлики между различните видове, ще Ви запознаем с това защо ГПР (годишният процент на разходите) е по-важен от лихвата, как скритите такси могат да оскъпят заема и как да се подготвите за процеса по кандидатстване. Независимо дали сте на прага на първия си имот или търсите оптимален начин за рефинансиране, тази информация ще Ви помогне да вземете информирано решение.

Какво е ипотечен кредит?

Какво е ипотечният кредит? Това е вид заем, който е гарантиран (обезщетен) чрез недвижим имот. В българската икономическа обстановка, той обикновено се използва, за да се закупи жилище, като активът се превръща и в средството за обезпечаване. Той обаче намира и други приложения – за финансиране на търговска дейност, ремонти, инвестиции и т.н. Този инструмент за финансиране може да бъде разделен по няколко критерии:

Ипотечен и жилищен кредит

Макар и минимална, има разлика между ипотечен кредит и жилищен ипотечен кредит. Тя се основава на база фактическото ни притежание ни върху имота, който ипотекираме.

Ипотечният кредит – заем, чрез който се предлага собствен имот за обезпечение на получената сума. Т.е. той е различен от този, който купуваме и може да бъде използван за финансиране на всякакъв тип дейност, която желаем (стига да е разрешена от закона).

Жилищен ипотечен кредит – като обезщетение се взема имотът, който се закупува. Т.е. ако утре желаете да се сдобиете с Вашия нов дом, банката ще го използва като обезщетение за отпуснатия заем.

Целеви и нецелеви ипотечен кредит

Когато закупуваме първия си имот и желаем да го ипотекираме, за да получим сума, с която да го финансираме, банката се интересува от това в какво ще вложи парите си. Когато използваме за обезпечение наше вече притежавано жилище, тогава институцията не я засяга за какво ще похарчим парите си. В този ред на мисли, ипотеките се делят на целеви и нецелеви.

Целеви ипотечен кредит – чрез него банката предварително се информира за какво ще използваме паричните средства, които ще ни бъдат отпуснати. Този инструмент най-често се използва за покупка или строеж на недвижим имот, ремонт и довършителни работи, обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит.

Нецелеви ипотечен кредит – това е потребителски кредит, обезпечен с недвижимо имущество и банката не следи за какво се използват отпуснатите средства. 

Законова и договорна ипотека

Съгласно нашия правен мир, правото на ипотека се класира като вещно. То се учредява върху недвижима вещ, за да може тя да бъде използвана като обезпечение на бъдещи вземания от страна на кредитодателя. Ипотеката може да бъде разгледана като законова и договорна.

Законова ипотека: тя възниква в следствие на самия договор за кредит. При учредяването ѝ се подписва молба едностранно от кредитодателя. Трябва да бъдат изпълнени следните условия: взимане на кредит или заем с цел покупка на имот; размерът да не е по-голям от продажната цена; целият размер на заема служи само за покупката на имота (не за негови ремонти, допълнителни дейности и т.н.); заемът е отпуснат от банка или от продавача на имота.

Договорна ипотека: тя се подписва от всички страни, които имат правен интерес – it заемодателя, заемополучателя, собственика на имота. Нотариалната такса е по-висока.

Ипотеката според българското законодателство

Ипотеките в българското законодателство са уредени основно в Закона за кредитите за недвижимите имоти на потребителите (ЗКНИП). Той урежда изискванията за предоставяне на кредити за недвижими имоти на потребители, условията и реда за регистрация на кредитните посредници и контрола върху тях. Освен с него е добре да се запознаем и със следните нормативни актове:

• Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) – раздели „Залог и ипотека“ и „Ипотека“ регламентират основните положения за създаването, вписването, действието и прекратяването на ипотеките;
• Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) – в него е описано регламентирането на вписването на ипотеките в имотния регистър, което е необходимо за тяхната валидност;
• Граждански процесуален кодекс (ГПК) – в него са уредени процедурите, свързани с учредяването на принудителна ипотека, нейното изпълнение, изпълнителните способи върху ипотекиран ремонт и др. В него са описани и начините, по които се използва ипотека за закупуване на жилище от търг (чл. 501ж);
• Търговски закон (ТЗ) – в този нормативен акт биват разгледани случаите, в които ипотеката се използва като обезпечение по търговски договор, кога той е действителен, недействителен и нищожен;
• Закон за потребителския кредит (ЗПК) – той урежда изискванията към договора за потребителски кредит, включително когато е сключен чрез посредник, както и към рекламата на този вид договор. Разглежда случаите на обезпечаване на потребителски кредит чрез ипотека.

За да сте сигурни, че Вашата ипотека ще бъде в нейните оптимални параметри, заявете консултация с експерт от Oximo.

Ипотечен кредит в контекста на европейското законодателство

Ипотечният кредит (в контекста на европейския правен ред) се вижда като възможност гражданите да закупят свой дом. Този тип заеми се отпуска от банки, жилищно-спестовни каси и други кредитори, спрямо законодателството на различните държави-членки.

Преди да приеме или отхвърли нашето искане за ипотечен кредит, кредиторът трябва да оцени нашата кредитоспособност (дали ще успеем да го погасим). Не е задължително да получим този заем от страната, в която пребиваваме. Европейското право има примат (стои на по-високо ниво) над националното, така че вътрешното ни законодателство е съобразено с него.

Ролята на ипотечните кредити при покупката на жилище

Ролята на ипотечния кредит, в зависимост от това дали е ипотечен или жилищен, е финансиране (целево или нецелево) чрез използване на имот за обезпечаване. Той има своите особености, с които следва да се запознаем, преди да посегнем към него като инструмент. Поради големия размер на отпусканите суми, обикновено периодът на изплащане е със сериозна продължителност – до 30 години (360 месеца).

Да бъдем внимателни за:

Въпреки това хората често пренебрегват различни фактори, като ГПР (годишен процент на разходите), допълнителни такси, възможност за покачване на лихвите и т.н. Ще разгледаме някои от тях:

Годишен процент на разходите (ГПР)

Какво е ГПР? Това е годишен процент на разходите. Той служи за индикатор, който включва всички разходи, които трябва да направи един клиент, за да получи финансиране чрез ипотечен кредит. Целта на този показател е потребителят да направи сравнение в коя банка би получил най-добри условия. ГПР се изчислява по формула като годишен процент от размера на кредита.

В него се включват настоящи и бъдещи разходи, свързани с ползването на кредита, като лихва, такси, комисионни, застраховки, разходи за оценка. В него НЕ се включват неустойки, разходи за сметки, за съпътстващи продукти и нотариални разходи.

През 2023 г., кредитният консултант Цветелина Тодорова разглежда доста подробно възможността на хората да изтеглят ипотечен кредит. Тя дори представя идеята, че правилното сравняване на банковите оферти изисква подробен анализ, защото по-ниска лихва не винаги означава по-достъпен кредит. Ето и таблицата, в която тя разглежда ГПР:

Параметри	Банка А	Банка Б	Банка В
Размер на кредита	100 000 лв.	100 000 лв.	100 000 лв.
Срок в месеци	240	240	240
Годишен лихвен процент	2.61%	2.64%	2.50%
Такса за одобрение	200 лв.	280 лв.	450 лв.
Такса пазарна оценка	200 лв.	200 лв.	200 лв.
Такса поддръжка на сметка (месечно)	4.50 лв.	5.87 лв.	12.95 лв.
Застраховка имот (годишна)	275 лв.	216 лв.	112,20 лв.
Застраховка „Живот“ (месечна)	31 лв.	Няма	35 лв.
Месечна вноска	594 лв.	543 лв.	580 лв.
Общо връщане	142 854 лв.	135 030 лв.	141 010 лв.
ГПР	3.88%	3.23%	3.74%

Скок на лихвите

Има два вида възможност за ипотечен кредит по отношение на лихва – с фиксирана и плаваща. Фиксираната лихва не се променя за целия период на договора. Ето защо тя е и по-голяма от плаващата. С нея се елиминира един риск – ако утре лихвите се върнат на нива от 2008 (8-10%), Вие ще плащате тази, която сте се уговорили в началото на договора. Плаващата лихва има друго предимство – лихвите, освен да се покачат, могат и да намалеят.

Обикновено фиксираният лихвен процент, в повечето случаи, е само за първите няколко години от кредита, после става плаващ. Колкото по-дълъг е периодът на фиксираната част, толкова по-висок е и процентът.

Ситуацията с плаващите лихви може да бъде както позитивна (ако лихвите паднат), така и силно негативна – при връщане на нивата от 2008, голяма част от кредитополучателите могат да останат без възможност за обслужване на кредита си. От Oximo Ви съветваме да не теглите максималната възможна за Вас сума и винаги да имате паричен буфер и спестявания, които да използвате.

Такси, които трябва да бъдат обслужени

Освен ГПР и лихва има и допълнителни такси, които трябва да бъдат обслужени. Някои от тях са еднократни, а други са регулярни:

• Еднократни такси: разглеждане на документи, оценка на кредитния риск, оценка на обезпечението, юридическа такса, такса „ангажимент“;
• Регулярни такси: обслужване на разплащателна сметка, използване на пакет от други продукти и услуги, свързани с кредита, застраховка на имота, понякога и застраховка „Живот“.

Допълнителни разходи при покупката на жилище

От Oximo вече разгледахме данъците и таксите, които дължите при покупката на имот и отдаване под наем в наша предишна публикация. Когато закупувате Вашия имот с ипотечен кредит, трябва да имате предвид, че поради регулации, той може да излезе по-скъп от планираното. Ето защо трябва да добавите към сметката и:

• местен данък за придобиване на имот (различен за всяка община);
• такса за вписване (плаща се към Агенция по вписванията);
• нотариална такса за изповядване на сделката;
• такса за учредяване на ипотека;
• брокерска комисионна (ако използвате услугите на такъв).

Внимателно преценяване на вноските

Когато теглим жилищен/ипотечен кредит е важно да имаме възможност да изплащане нашите вноски. Това означава правилно да бюджетираме капитала, с който разполагаме и да се опитаме да направим правилни прогнози за бъдещето. Има три типа вноски, които можем да избере при плащането на ипотечен кредит:

• Анюитетни вноски: равни по размер месечни вноски. В началото са предимно лихвени плащания и по-малко погасяващи вноски по главницата, като съотношението търпи промени във времето.

Бележка: Под термина „главница“ разбираме отпуснатата от банката сума.

• Намаляващи вноски: при тях всеки месец се изплаща еднаква сума за погасяване на главницата и към нея се прибавят лихвените плащания. Вноските намаляват ежемесечно, тъй като дължимите лихви се изчисляват върху остатъка от главницата.
• Вноски с гратисен период: този тип вноски се предлагат рядко от банките и се предоставят, когато недвижимият имот се нуждае от сериозен ремонт или преустройство, когато искаме да го закупим веднага, но нямаме възможност за поемане на пълната вноска и при други случаи. Гратисният период може да трае от няколко месеца до няколко години, като през него се изплащат само дължимите лихви.

Изисквания за ипотечен кредит

Ипотечните кредити имат редица изисквания, на които трябва да отговорим, за да ги получим. Процесът е дълъг, понякога отнема седмици, друг път – месеци, но не по-малко от 7 дни. Трябва да бъдете на минимум 18 години, да имате трудов договор, редовно постъпващи социални и здравни осигуровки, да докажете доход, който да покрива необходимите вноски и да имате чиста кредитна история. А сега ще Ви представим и по-подробен поглед на нещата:

Необходими документи (Основни)

Получаването на ипотечен кредит включва изключително много документация. Ето защо Ви съветваме да използвате помощ на експерт. От Oximo ще бъдем с Вас във всеки етап на получаване на необходимото Ви кредитиране. Няколко лица следва да подготвят документи, когато Вие кандидатствате за кредит:

• Кредитоискателите/съдлъжниците: те трябва да подготвят искане за кредит и прилежащите декларации, удостоверение за семейно положение и членове на семейството;
• Продавача на недвижимия имот, предлаган за обезпечение: той трябва да подготви декларация-съгласие от продавача на недвижим имот за проверка в НАП;
• Продавачите при кредити за покупка/собственика на обезпечението, ако са физически лица: удостоверение за сключен граждански брак, включително и при прекратен брак;
• Собственика на предлагания като обезпечение имот: решение на компетентен орган за предоставяне на обезпечение, ако собственикът на имота, предложен за обезпечение, е юридическо лице;
• Продавача на имота/собственика на обезпечението: документ за собственост на недвижимия имот (копие на нотариален акт, договор или друг документ), предмет на сделка и/или приеман за обезпечение, данъчна оценка на имота по чл. 264 от ДОПК, удостоверение за липса на тежести върху имота, предлаган като обезпечение по кредита (В случаите, когато това е възможно, удостоверението следва да обхваща период от 10 години назад), актуална скица за урегулирани поземлени имоти, къщи и вили с дворни места, др. недвижими имоти (Ако за региона, в който се намира недвижимият имот, е влязъл в сила кадастър, се изисква кадастрална скица/схема), както и удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК за наличие и липса на данъчни задължения..

Необходими документи (Специални случаи)

В зависимост от целта, за която теглите ипотечен кредит, е възможно да бъде необходимо предоставянето на специфични документи от съответните лица:

• Кредитоискател: предварителен договор между продавач и купувач при кредити за покупка на имот, договор за доброволна делба при кредити за изкупуване на дял от собствен недвижим имот, количествено-стойностна сметка (КСС) по видове строително-монтажни работи, документ за удостоверяване вида на кредита, титуляр, остатък на дълга, такса за предсрочно погасяване, ако има такава, и описание на обезпечението, както и Декларация за редовност на експозициите, които ще се рефинансират;
• Родителите/ представителите на малолетни и непълнолетни кредитоискатели, съответно собственици на обезпечението: разрешение от районния съд за обезпечаване на кредит с имот на малолетни или непълнолетни кредитоискатели;
• Продавача при кредити за покупка: архитектурен проект на етажа, на който се намират апартаментът и мазето, заедно с обяснителна записка за сградата, ценообразуване и площообразуване за конкретния имот, констативен протокол за завършен груб строеж (по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ) или удостоверение за степен на завършеност на сградата, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж, разрешение за ползване и Протокол за установяване на годността за ползване на строежа (Протокол обр. 16 или т.нар. Акт 16), удостоверение за въвеждане в експлоатация;
• От кредитоискателя при кредити за строителство, довършителни работи и подобрения: документ за собственост за УПИ или отстъпено право на строеж, протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа със заверка за съответното ниво.

Кредитна история

При изтеглянето на кредит, Вие попадате в Централния кредитен регистър. Там Ви се създава досие. В него се изписва посочената сума, която сте теглили и какъв е видът на задължението, което изплащате. Във Вашето досие се изписва колко надежден платец сте, като се проследява Вашата история на погасяванията на вноските. В този ред на мисли, лошата кредитна история влияе негативно върху условията, на които ще получите Вашия ипотечен кредит. Ето някои от факторите, за които трябва да внимавате:

• Изплащане на вноски: бъдете редовни, когато погасявате Вашия кредит. Ако се забавите с твърде много (над 30 дни), или достигнете до застъпване на погасителни вноски, тогава към Вас ще настъпят съмнения. Те ще се състоят в това, че не можете да погасите кредита си и евентуалните си бъдещи задължения. Тогава попадате в категория „под наблюдение“.
• Редовно обслужвайте кредитите си: ако не платите Вашата вноска за повече от 3 месеца, тогава при Вас рискът от невъзможност на погасяване ще стане висок. Ще попаднете в категория „необслужващи кредити“. Ако не успеете да платите вноска в рамките на 6 месеца, тогава попадате в категория „Загуба“. Срещу Вас може да бъдат заведени съдебни дела и задължението Ви да бъде събрано по съдебен път.

Доказване на доход

Максималният размер на ипотечния кредит, който можем да изтеглим, е свързан с подробен анализ на доходите. Според кредитните консултанти от „Кредит Ланд“, най-честата практика е размерът на кредита да се определя от максималната вноска според дохода на всеки. Спрямо последните регулации от БНБ, приети към края на 2024 г., максималната месечна вноска може да бъде не повече от 50% от нетния ни доход.

Най-често доходът се доказва чрез анализ на получените възнаграждения през последните месеци. Ако те варират се взема предвид средно аритметичния и не бива да бъдем на изпитателен срок, а на постоянен трудов договор. Ако работим на граждански договор, проблемът пред банките е дали ще получаваме доходите си в бъдеще или ще бъдем съкратени от работодателя.

Доходите от собственици на фирми, управители, фрийлансъри (изпълняващи свободни професии), от наеми, дивиденти и други се разглеждат по по-особен ред и всяка банка действа строго индивидуално.

Ипотечните кредити са материя, към която трябва да се отнасяме сериозно. Те се превръщат в дългосрочна част от нашите животи и ето защо следва да се подготвим добре. За да бъдете максимално спокойни при изтеглянето на Вашия ипотечен кредит, доверете се на консултантите от Oximo.

Статията не е финансов съвет.