Дългосрочните наеми: Първи стъпки

Дългосрочните наеми: Първи стъпки

В динамичния пазар на инвестиционните недвижими имоти, дългосрочните наеми се утвърждават като стабилна стратегия за инвеститорите. Те гарантират предвидими доходи, дългосрочна стойност, изграждане на отношения с наемателите и диверсификация на Вашето портфолио. В тази публикация ще разгледаме как дългосрочните наеми осигуряват сигурност за собствениците, удобство за наемателите и как могат да увеличат Вашите финансови възможности.

Какво представляват дългосрочните наеми?

Дългосрочните наеми представляват отдаване на Вашето имущество за дълъг период от време срещу заплащане. Експертите са единодушни, че времето, в което имуществото трябва да бъде използвано от наемателите, за да се отбележи като „дългосрочно“, е над година. Това върви с редица предимства за наемодателя, като намалена амортизация на апартамента, по-голяма грижа от страна на наемателите, сигурен доход, възможност за планиране напред, по-мако стрес, относно покриване на вноски по кредит и т.н.

Ако сте инвеститор, който желае да диверсифицира портфолиото си от имоти, като закупува жилища с цел отдаване под наем за различен период и на различни локации, е важно да се запознаете с това как работят чуждестранните пазари. Например – в чужбина за дългосрочен наем се счита всичко над 6 месеца (в България това се категоризира като средносрочен наем) и можете да станете обект на контакт от страна на лица, които да нямат същите намерения като Вас.

Като наемодател, отдаването на имот за по-дълъг период от време осигурява поток от приходи, който продължава в обозримо бъдеще. За наемателите дългосрочните наеми предлагат възможност за договаряне на благоприятни условия и намаляване на месечните разходи за наем в сравнение с краткосрочните или средносрочните.

Роля на дългосрочните наеми в съвременния пазар на недвижими имоти

Макар България да е сред лидерите не само в Европа, но и в света по отношение на брой жилища на глава от населението, нашият пазар за дългосрочни наеми при недвижимите имоти остава важен икономически двигател. Това е така, заради модела на централизирана икономика, по който работи страната.

Понастоящем България разполага с няколко икономически центъра – София, Варна, Бургас и Пловдив, като все повече експерти посочват и Стара Загора, заради модернизиращата се индустриализация на града. Към тези градове има постоянен човекопоток, предимно от млади хора, които желаят да се установят, да поживеят на друго място, да поработят. Цели семейства също променят локацията на дома си в търсене на нови работа и възможности. Тези процеси създават нуждата от жилищни инвестиционни имоти, които да работят на модела на дългосрочния наем и да изпълняват функцията на техните нови домове.

Дългосрочните наеми намират и други приложения за бизнеса

Освен при този тип имущество, финансовият инструмент намира своето приложение и в индустрията, търговията и земеделието. Дългосрочните наеми са основният метод на отдаване, който е предпочитан от индустриалците, желаещи да се сдобият със склад за ползване или помещение, което да модернизират в нова производствена база. Те са и предпочитани при наемателите на търговски площи, които създават магазини, заведения и т.н., както и при земеделските производители, когато търсят да наемат площ под аренда.

Дългосрочните наеми са ключови за развитието на икономическите центрове и бизнеса в България. Те подпомагат все по-голямата урбанизация, забогатяването на различни райони, осигуряването на жилища, търговски площи, земя и индустриални имоти и т.н.

Съществува постоянно търсене на този тип наеми по срок на отдаване на жилища от семейства, професионалисти и студенти. Техните предимства ги правят привлекателен вариант за собствениците на инвестиционни имоти, които търсят надеждна и ненужна за поддръжка стратегия за отдаване под наем. Разбирането на местния пазар може да Ви помогне да определите конкурентни наемни цени и да привлечете качествени наематели.

Характеристика на дългосрочните наеми

Дългосрочните наеми представляват отдаване под наем на имот за продължителен период от време, обикновено над 12 месеца (1 година) или повече. Примери за това са жилищни къщи, апартаменти и градски къщи, отдавани на отделни лица или семейства, складове, заводи, търговски площи и земеделска земя. Тези наеми осигуряват на наемателите стабилно място за живеене, а на наемодателите – постоянен поток от приходи.

Договорите за дългосрочно пребиваване обикновено включват договор за наем, в който се посочват условията на наема, като например продължителност, размер на сумата и отговорности на наемодателя и наемателя. Те осигуряват стабилност и предвидимост и за двете страни, което улеснява управлението на финансовите и свързаните с имота очаквания.

Основни предимства на дългосрочните наеми

Когато става дума за инвестиционни имоти, дългосрочните наеми могат да се окажат сигурно асо в ръкава, с което да балансираме нашите пасиви и активи, или дори да увеличим вторите, като минимизираме месечните си разходи и увеличим платежоспособността си. Този тип отдаване ни позволява изключителните свобода и спокойствие да планираме занапред, да създадем отношения с правилните наематели и да минимизираме задълженията си до минимум.

За разлика от краткосрочните наеми, тук имотният мениджър е препоръчителен, но не задължителен. Ако все пак сте решили да се доверите на такъв, изберете експерт от Oximo.

По-голяма сигурност

Дългосрочните наеми предлагат на наемодателите по-голяма сигурност по отношение на доходите. Те са стабилен източник на приходи и това им позволява да бюджетират занапред. При наличието на договор за дългосрочен наем, наемодателите могат да разчитат на редовни наемни плащания, като същевременно избягват редица предизвикателства, като намиране на наематели, постоянно стопанисване на имота и т.н.

Голяма част от поддръжката на жилището, включително неговото освежаване с нови боя, тапети, а често и мебели се извършва от страна на наемателите. Т.е. когато те напуснат, те често оставят имота Ви в по-добро състояние, отколкото когато са го заварили. Разбира се, това не е правило, нерядко е срещана и другата крайност.

Ако сте наемател, дългосрочните наеми осигуряват на Вас сигурно място за живеене в следващите 12 месеца или повече, като дори можете да се уговорите за фиксирана цена или определени условия, при които тя да бъде покачена.

Ситуацията е бонусна и за двете страни

Тази ситуация е валидна и за наемателите на индустриалните и земеделските площи – техните бизнеси изискват дългосрочно планиране и затова този тип отдаване е предпочитан сред тях. Ситуацията при търговските инвестиционни имоти не е толкова абсолютна – до голяма част печалбата на тези бизнеси зависи от правилния подбор на локация за техния магазин, заведение и т.н. Ето защо те могат да се спрат както на дългосрочен наем, така и на средносрочен.

За да може и двете страни да бъдат максимално защитени, съветваме Ви винаги да използвате договор. Така ще бъдете сигурни, че правата Ви са защитени и можете да максимизирате ползата, която извличате от жилището, което наемате, или което отдавате.

По-рядка или никаква смяна на наемателите

За разлика от краткосрочните наеми, при които смяната на наемателите е почти ежедневна, при дългосрочните ситуацията е различна. Когато се търсят лица или бизнеси за отдаване на дадено имущество, това обикновено се случва чрез реклама, помощ на брокери и т.н. Ако Вашият инвестиционен имот е закупен от Oximo, нашият екип с радост ще асистира при неговата продажба или намиране на наематели.

Когато отдавате дългосрочно, пред Вас може да се появи непредвидения разход за финансиране на всички тези дейности по намиране на нови желаещи, на които да отдадете жилището. Това може да се случи при предсрочно прекратяване или нежелание от Ваша или страна на наемателите договорът да бъде удължен.

Въпреки това разходите, които ще имате за реклама и намиране на подходящите Ви клиенти са значително по-малки отколкото при краткосрочните. Ако отдавате търговска площ, земеделска земя или индустриален имот, то шансовете договорът да се удължи винаги клонят повече към Ваша полза.

По-малка амортизация на имота

Дългосрочните наеми имат тенденцията да амортизират имота много по-малко, отколкото краткосрочните. Това е така, защото наемателите не гледат на Вашето имущество като място, на което да нощуват, а като техния нов дом. Те поддържат Вашето жилище, извършват определени ремонти, понякога сменят тапети, мебели, пребоядисват и т.н. Разбира се, те правят това в условия на дългосрочен наем, защото по този начин виждат инвестицията си като нещо, от което ще се възползват.

Ако сте собственик на търговски или индустриален инвестиционен имот, то можете да бъдете сигурни, че има голяма вероятност Вашите наематели да реновират имуществото Ви по начин, по който дори да оскъпят цената му. Често инвеститори влагат огромни суми в реновация и декорация, изграждане на производствени мощности и т.н. Ако сте собственик на земеделска земя – там няма защо да се притеснявате. При нея поддръжка не се изисква.

По-голяма вероятност за разрешение от съседи

Това предимство е строго запазено за собствениците на жилищни инвестиционни имоти и търговски, които се намират в жилищни сгради. В нашата статия за краткосрочни наеми посочихме съседите като едно от предизвикателствата пред отдаване на Вашия имот. За разлика от при тях, когато става въпрос за дългосрочно отдаване, те са много по-склонни да не създадат премеждия пред Вас при отдаването на жилището.

Това е така, защото живущите в жилищните сгради се категоризират като малки общности. Постоянният поток от нови наематели във Вашия апартамент няма да им се стори като добра идея, но ако знаят, че Вие отдавате имота си, например, на семейство, което ще живее там с години, те няма да създават никакви проблеми.

Имотният мениджър е препоръчителен, но не и задължителен

Както вече споменахме, имотният мениджър е препоръчителен, но не и задължителен. Когато става дума за дългосрочни наеми, Вашите отговорности са същите като при краткосрочните, но се случват много по-рядко. Вие ще трябва да рекламирате имота, да проведете огледи, да намерите правилните наематели, да подпишете с тях и след това да стопанисвате имота, когато това се наложи. Има неща, които Вашите клиенти ще желаят да променят – цвят на стените, тапетите и т.н., това не е Ваш проблем и от Вас се изисква само разрешение. Ако има проблем с неща като електрическата инсталация, спукана тръба и т.н., тогава Вие ще трябва да се погрижите.

Ако все пак решите да се доверите на друг за тези задания – можете да изберете имотен мениджър от Oximo. Нашият експерт ще бъде отговорен за всички процеси по намиране на клиенти, отдаване и стопанисване на жилището, а Вие просто ще прибирате Вашия пасивен доход.

Диверсификация на инвестиционния портфейл

Диверсификацията на инвестиционния портфейл е важно стратегическо действие, когато се занимавате с инвестиционни имоти и отдаването им под наем. Тя Ви позволява да намалите потенциалните рискове и да увеличите потенциалните си приходи. Изборът на различните по големина имоти, локацията им, периоди на отдаване и т.н. са само част от действията, които можете да извършите, за да диверсифицирате Вашето инвестиционно портфолио.

Бележка: Инвестиционният портфейл е съвкупността от всички финансови активи, които притежавате – имоти, акции, облигации, криптовалути и др.

Различни парични потоци

Притежанието на повече от един инвестиционен имот в различни квартали, в различни градове и дори в различни държави създава едно море от възможности. В предишни наши публикации сме разглеждали, че пазарът на недвижими имоти е уникален за всеки един град и е добре да бъде правен както макроикономически, така и микроикономически анализ.

Когато събирате информация, ще забележите, че на места, на които цените на жилищата са високи, често се случва наемите да бъдат ниски, както и обратното. Затова, когато диверсифицирате Вашето портфолио, трябва да бъдете наясно имотът с каква цел е закупен – краткосрочен, средносрочен или дългосрочен наем, към какъв тип клиент е насочен.

Диверсификация на клиентите

Не всеки имот може да бъде продаден или отдаден под наем на различни типове клиенти и не всяка от Вашите таргет групи ще се съгласи на един и същи имот. При различните етапи от животите им, хората търсят различни жилища, когато става въпрос за дългосрочен наем. Това е така, тъй като тук не говорим за нощувка, а за временното превръщане на Вашето жилище в техния нов дом.

Например двустайните апартаменти в „Студентски град“, където живеят повече студенти, са добро попадение за Вас, ако таргет аудиторията Ви са млади хора. Тристайните и по-големите в кварталите като „Младост“, където живеят повече семейства, са подходящи, ако искате да се насочите към отдаване на Вашето жилище на семейни граждани.

По-малка зависимост от сезонни колебания

Ако имате правилно диверсифициран инвестиционен портфейл в недвижимите имоти, то вероятно сте разпръснали Вашите имущества в различни локации, голяма част от тях във ваканционни курорти. НО, този тип отдаване крие рискове, като част от тях са сезонните колебания. Ето защо е добре да балансирате Вашия портфейл с дългосрочни наеми. 

Те балансират ситуацията и минимализират риска, не се влияят от туристическия поток и осигуряват надежден и постоянен източник на приходи. 

Ликвидност и по-добро финансиране

В нашата предишна публикация разгледахме различните условия за предоставяне на ипотечен кредит. Там посочихме, че някои от банките са склонни да финансират изграждането на инвестиционен имот, като плащанията по вноските се покриват директно от наемите. Но, разбира се, не винаги се стига до одобрение, поради редица рискове.

Без значение дали ще финансирате инвестиционен проект чрез ипотечен кредит и ще покривате вноските сами или чрез част от наема, банките предпочитат да отпускат средства на хора, които ще отдават дългосрочно. По този начин те са сигурни, че паричният поток ще бъде подсигурен за определен период от време.

Имотите, които са били отдавани дългосрочно, често са по-добре поддържани и биват обявени с по-висока продажбена цена, когато се стигне до момента на реализиране на капиталовата печалба.

Защо да избера дългосрочни наеми

Дългосрочните наеми се утвърждават като стабилен и устойчив начин за управление на недвижими имоти, който осигурява предвидими приходи, минимален риск и възможност за дългосрочно финансово планиране. Те играят ключова роля в диверсифицирането на инвестиционното портфолио, като съчетават стабилност с гъвкавост и намаляват зависимостта от сезонни колебания или икономически несигурности.

За инвеститорите този модел на отдаване под наем предлага по-малко ангажименти, по-ниски разходи за поддръжка и по-дългосрочни отношения с наемателите, които често се грижат по-добре за имотите. От друга страна, наемателите получават сигурност и възможност за договаряне на по-добри условия, което прави дългосрочните договори изгодни и за двете страни.

Ако планирате да оптимизирате стратегията си в недвижимите имоти или да разширите своя инвестиционен портфейл, доверете се на експертите от Oximo и заявете безплатна консултация, в която да научите за нашите проекти!