Инвестиционните имоти – тази част от портфейла на българина, към която той прибягва винаги щом чуе думи като „инфлация“, „война“ или „криза“. Инвестиционен актив, който се е превърнал в средство, познато дори на хората, за които финансите са далечна тема. Днес ще разгледаме какво представлява този тип имущество и ще се опитаме да Ви запознаем максимално подробно с това какво представлява инвестиционният имот, какви са неговите видове, какви са целите му, как да изберем правилното имущество и как то ни предпазва от рисковете.
Инвестиционният имот е вид недвижимо имущество, което се купува с цел увеличаване на печалбата на инвеститора чрез максимизиране на възвръщаемостта. Това може да се случи под формата на капиталова печалба след продажба, чрез отдаване под наем или комбинация от двете. Има много различни видове имоти, които инвеститорите целят да закупят, но най-често го правят с цел пасивен доход. Това изисква подготвяне на адекватна стратегия, избор на правилния размер, локация и други важни фактори.
Бележка: Капиталовата печалба е реализираният приход от инвеститорите чрез увеличаване на стойността на капиталовите им инвестиции.
Настрана от опростената дефиниция, официалната, дадена ни от международните счетоводни стандарти, гласи, че инвестиционният имот е тип имущество (земя, сграда, части от нея или и двете), държан от собственика или лизингополучателя по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете.
Ако сте индивидуален инвеститор, физическо лице, което цели да закупи такова жилище, гореспоменатата е дефиницията, която следва да знаете. Ако сте юридическо лице (ЕООД, ООД, АД и т.н.), то инвестиционният имот ще трябва да бъде прегледан през една по-сложна призма – счетоводната.
В този си контекст, активът бива третиран като особен счетоводен обект, притежаван от предприятието с цел получаване на доходи от правото на собственост, а не от инвестиция допуска съществуването на специален клас „многофункционални имоти“, при които част от квадратурата се ползва за получаване на доходи, а друга за обслужване на администрацията и управлението.
Бележка: В някои материали ще прочетете абревиатурата ROI (Return of Investment), което се превежда като „Възвръщаемост на инвестицията“.
Инвестиционните имоти биват третирани като особен вид актив според българското законодателство. За да може едно имущество да попадне в тази категория, то трябва да съществува във вид на земя и/или сграда.
Бележка: Съгласно чл. 110 от ЗС (Закон за собствеността), недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Всички други вещи, включително и енергията (електроенергията), са движими вещи.
Според докторанта Виолета Розенова Башева, в контекста на портфейлното инвестиране, инвестиционните имоти традиционно се определят като алтернативна инвестиция (разглеждат се като допълваща) за подобряването на представянето на различния инвестиционен микс на инвеститора. За разлика от акциите и облигациите, те са физически, могат да бъдат видени, докоснати, т.е. те се категоризират като материален актив.
В света на инвестициите, има много различни начини, по които може да се класифицира даден актив – по площ, по локация, по възвръщаемост, по сигурност и т.н. В контекста на инвестиционните имоти, ние ще разгледаме различните видове според тяхното предназначение.
Жилищните инвестиционни имоти са тип актив, който се купува с цел продажба и увеличаване на капиталовата печалба, отдаване под наем или и двете, най-често на семейства, младежи, студенти и други представители на целевата аудитория, чрез която инвеститорът се стреми да капитализира от своята инвестиция. Те се закупуват с цел някое лице или няколко лица да се нанесат и да живеят там.
Жилищата най-често биват еднофамилни апартаменти или къщи, многофамилните също не са изключение, ваканционни имоти, кооперации, дуплекси и т.н. Всяка собственост си има своите плюсове и недостатъци. Ваканционните жилища, например, са чудесни за отдаване на краткосрочен наем, докато тези в големите градове, които играят ролята на икономически центрове, са чудесни за отдаване на дългосрочен наем.
Търговските инвестиционни имоти се закупуват с цел извършване на търговски цели. Това са вид активи, които често можем да видим в градските райони. Инвестиционното имущество от този тип включва различни комбинации, например от апартаменти и магазини, само магазини и т.н. Този тип имущество се придобива с цел използване за търговски цели, отдаване под наем на търговци.
Представете си колко пъти сте преминавали през сграда в центъра на София, Бургас, Варна или Пловдив? В колко от сградите сте виждали партерните етажи (и не само) да бъдат магазини? Точно този тип имущество е търговски инвестиционен имот.
Индустриалните имоти и офис сградите често биват групирани заедно. Те имат различен вид на ползване, но целта им е една и съща – да бъдат отдадени под наем или част от тях да бъде продадена на големите играчи в различните индустрии. Индустриални инвестиционни имоти биват самостоятелни или част от индустриален парк, като могат да бъдат наети от едно или повече лица (физически или юридически). Според Виолета Башева, те са центрове за дистрибуция, складови площи, сгради на леката промишленост, сгради за проучвания и разработки, малки офиси или многофункционални пространства, сгради за административни и подобни функции.
Инвестиционният имот тип земеделска земя е имущество, предназначено за земеделска дейност, което се закупува с цел аренда (отдаване на земеделска земя под наем), по-нататъшна продажба или и двете. В контекста на българския пазар, голяма част от притежателите на по-крупни количества от актива дават арендата след търг с цел балансиране на търсене/предлагане.
Целите на инвестирането в недвижими имоти могат да бъдат най-различни, като това зависи от типа инвеститор, неговите познания, целта на инвестицията и т.н. Данните на БНБ от февруари 2024 г. показват, че най-предпочитаните активи сред българите са недвижими имоти и злато. Различни експерти твърдят, че сделките в имущество с инвестиционна цел са между 20-25%. Това е така, поради ниският риск, който носи концентрацията на капитал в този актив. Най-често покупката на този тип инвестиция е поради следните причини:
Да поясним първо какво означава терминът „пасивен доход“ – това са средствата, които получаваме след първоначалните подготовка и инвестиция на даден актив, без да бъдат изискани много допълнителни време и усилия от Ваша страна. В този ред на мисли, голяма част от хората, които са готови да закупят инвестиционен имот, не обмислят факта, че трябва да се занимават с рекламиране на жилището, наематели, документи, неговата поддръжка. Това превръща пасивният доход в активен.
Има много лесен вариант за измъкване от тези задължения – имотните мениджъри на Oximo. В този случай всички гореспоменати задачи се поемат от експерти от нашия екип, като таксата е процент от отдадения наем. Така Вие можете да бъдете сигурни, че ежемесечно във Вашата сметка ще влиза финансов капитал без нуждата да правите каквото и да е.
Закупуването на инвестиционен имот с цел пасивен доход се случва след неговото отдаване под наем в краткосрочен, средносрочен и дългосрочен план. Тук следва да бъде изготвена и добра стратегия, която да вземе предвид различните такси, цени по кредит и т.н., за да може като лице-инвеститор да генерирате оптимална печалба.
Закупуването на инвестиционен имот с цел капиталова печалба представлява опита на инвеститорите да максимизират своите приходи чрез покупката на жилище на ранен етап от неговия строеж и продажбата му след завършването. Увеличаването на маржа на печалбата често представлява голяма възвръщаемост за продавача. Част от инвеститорите предпочитат да отдават имота под наем (известно време) за сума, която да надхвърля вноските по кредита им и в подходящия момент, когато продажбените цени се покачат, да ликвидират актива си.
Голяма част от инвеститорите предпочитат да обзаваедат и модернизират апартамента си преди реализираната продажба, с което само покачват сумата на имота. Oxbuild е строителната компания партньор на Oximo, чрез която ние извършваме различен вид обзавеждане и ремонтни дейности, за да максимизираме печалбата на нашите инвеститори.
За разлика от инвестициите в акции, криптовалути и други подобни активи, тези в имоти, особено по отношение на българския пазар, са стабилни (според статистиките през последните години, показващи постепенно покачване и увеличаване на сделките), надеждни и са възможен хедж срещу инфлацията. Добавянето на инвестиционен имот към портфейла превръща портфолиото на инвеститора в по-сигурно и стабилно.
Изборът на този актив е инвестиция като всяка друга и трябва да бъде добре проучена и обмислена. Има много фактори, които определят бъдещото развитие на имотния пазар. Една от грешките, които инвеститорите правят, е да купуват имоти на сляпо, без да подготвят микроикономически анализ на пазара, в който влагат капитала си. Инвестициите в недвижими имоти са сложни и следва да им бъде обърнато достатъчно внимание, за да сме сигурни, че нашата печалба е максимално сигурна и сме избрали правилното имущество. От Oximo винаги правим предварително проучване в перспективни райони вместо нашите инвеститори. Някои от факторите, които трябва да следим са:
Локацията е ключов фактор при закупуването на инвестиционен имот. Както споменахме, пазарът на жилищни имоти трябва да се разглежда на микроикономическо ниво. Голяма част от инвеститорите правят грешката да закупят възможно най-евтиното имущество, като не се съобразяват с неговата локация. Сред купувачите наблюдаваме грешки да се придобиват подценени имоти в градове и села, които не търпят развитие, нямат голям работодател, раждаемостта и миграцията са негативни, инфраструктурата се влошава и като цяло се обезлюдяват. Причината, която води до тази ирационална покупка, е ниската цена. Това често се явява като лоша изненада в дългосрочен план.
Разбира се, има и ситуации, в които подценените инвестиционни имоти водят до големи печалби.Това се случва в райони, които имат много потенциал и пазарът тепърва се насочва към тях.
Локацията е един от основните фактори. В градове, в които населението на възраст, в която купува/наема жилища се увеличава, цените на имотите и наемите също растат. Фактори за това са увеличаване на раждаемостта, положителна нетна миграция. Повече хора, които искат да живеят в даден град, означава повече търсене, а жилищата не са нещо, което може да бъде емитирано като облигациите.
Към локацията не бива да забравяме, че не се включва само градът, а и къде в него е разположен инвестиционният имот. Жилища, които са разположени близо до училища, хипермаркети, болници са с положителни тенденции за покачване на цената. Локализирането в добри квартали със зелени площи и в такива, в които може да се живее без да се излиза от тях, също са с високи цени. Разбира се, най-скъпите имоти остават тези, които се намират в центъра.
По отношение на локация, има много фактори, които влияят – качество на пътищата, чистота, дори съседите. Нашият съвет е да отделите време за качествено проучване на мястото, на което ще закупите инвестиционен имот, или да се доверите на нас, експертите от Oximo, да открием идеална за Вас инвестиция.
Регулациите на местно и национално ниво също влияят по отношение на покачването на инвестиционните имоти. Приемането на различни закони, местни данъци и такси, допълнителни наднационални регулации (на ниво ЕС) влияят на крайната стойност, която следва да заплатят крайните потребители, без значение дали това са наеми или директни покупки.
Това засяга изключително много притежателите на инвестиционен имот. Някои градове в Европа (А се дискутира и в градове като София) имат местни данъци, които задължават собствениците на второ, трето, четвърто и т.н. жилище да заплатят по-голям такъв. Това увеличава цената, на която един инвеститор би отдал имота си под наем.
Друга регулация, която наскоро бе дискутирана и ще бъде приета (тъй като е и наредба на ЕК от почти 20 години), е 20% ДДС при продажбата на имот, закупен с инвестиционна цел, който е на по-малко от 5 години. И сега идва въпросът – ще се отрази ли това на инвеститорите? Отговорът е „Не“. Инвеститорите ще продадат имота си за същата сума и ще генерират същата печалба, но ДДС-то ще бъде заплатено от крайния потребител.
Бележка: Гореспомената регулация е за физическите лица.
От друга страна, за да може инвеститорите да се конкурират на пазара, голяма част от тях ще изберат първоначално отдаване под наем и последваща продажба. Така те ще запазят финансовия си актив, ще генерират пасивен доход от него и ще го продадат след като цената на имота значително се е покачила.
При избора на инвестиционен имот винаги трябва да имате изготвен адекватен анализ на риска, в който да вземете предвид различни фактори, които биха повлияли на пазара на недвижими имоти.
Първият и най-основен критерий, който трябва да проучите, е реализираните проекти на строителя. Oximo партнира със строителната компания OxBuild и така ние не сме зависими от чужди фирми, като гарантираме 100% реализация на започнатите ни проекти.
Вторият фактор, който следва да проучите, е какви са Вашите финансови възможности. Голяма част от купувачите се сдобиват с инвестиционен имот възможно най-рано, за да максимизират печалбата, като намалят разходите си. В този ред е добре да имаме разбирането, че една собственост не се строи от днес за утре и достигането до акт 16 отнема от няколко месеца до година-две (в зависимост от етапа, в който направите инвестицията).
Третият фактор е Вашият наличен капитал. Т.е. трябва да бъдете готови и да имате възможност да поддържате Вашия кредит и начин на живот поне за 6 месеца, без да се налага да ликвидирате актива си. Това е така нареченият „Фонд за спешни случаи“ (Emergency Fund). Инвестиционният имот, като всяка друга финансова възможност, следва да бъде закупен при правилното управление на Вашите средства.
Бележка: Фонд за спешни случаи (Emergency fund) е част от личния бюджет, който хората оставят за форсмажорни бъдещи обстоятелства. Експертите съветват, че трябва да разполагаме със спестявания за най-малко 6 месеца.
Четвърти фактор, на който следва да обърнете внимание, са гаранциите, които предлага компанията, от която закупувате Вашия инвестиционен имот. От Оximo предлагаме различни гаранции при различните етапи на строеж, както и допълнителни застраховки, благодарение на нашите стратегически партньорства и изплащане на неустойки по договора при забавяне.
Петият фактор, който трябва да имате предвид, е микроикономическото състояние на града – какво се случва с основния работодател, развива ли се икономически, има ли наплив или отлив на население и т.н. В контекста на недвижимите имоти, градове като Варна са показали не само, че пазарът не се срива по време на кризи като COVID-19 и войната в Украйна, а напротив – след старта на второто дори бележи ръст по отношение на наемите и продажните цени, както и сделките бележат рекордни нива.
Факторите, които трябва да имаме предвид при анализа на риска при инвестиционен имот са много, ето защо ние Ви съветваме да заявите консултация с експерт от Oximo за Вашата бъдеща инвестиция още днес!
Потенциалната доходност е също фактор, който трябва да имаме предвид при избора на правилен инвестиционен имот. Добрата локация, среда, съседи, близки магазини, училища и университети, спирки на градския транспорт и т.н. са все неща, които покачват потенциалната доходност на дадено жилище.
Важно е да изградим нашите сметки по начин, по който разходите по поддръжката на имота и обслужване на кредита да бъдат по-малко от приходите, които генерираме ежемесечно от отдаване под наем и последвалата продажба на жилището.
Това са само някои от факторите, върху които трябва да наблегнем при избора на инвестиционен имот. За да изчислим правилно възвращаемостта на своята инвестиция, следва да разделим годишната си нетна печалба върху общата стойност на инвестицията и полученото да умножим по 100.
Т.е. ROI = (нетна годишна печалба / обща стойност на инвестицията) * 100.
Финансирането на инвестиционни имоти (наричани още от банките „доходоносни недвижими имоти“) най-често се случва чрез така наречения ипотечен кредит. Той се издава и бива обезпечен с имота, който закупувате (жилищен) , или друго Ваше имущество (ипотечен), което попада в този клас. И върху двата вида кредити се учредява ипотека, представляваща ограничено вещно право.
Някои български банки предлагат специализирано кредитиране за финансиране, придобиване или изграждане на инвестиционен имот. В тези случаи погасяването на вноските се случва изцяло чрез генерираните от проекта приходи, а самият имот се приема като обезпечение.
Друга практика е миксирането на потребителски и ипотечен кредити. В зависимост от етапите на строеж, голяма част от инвеститорите предпочитат първоначалната вноска по инвестиционния им имот да бъде чрез потребителски кредит, а когато се стигне до реализация на проекта и същинските суми – да се премине към ипотечен кредит.
Трябва да имаме предвид, че закупуването на инвестиционен имот е частна сделка и не са малко случаите, в които продавачът и купувачът извършват бартерна сделка – например земя срещу апартамент.
Инвестиционните имоти се доказват като сигурно убежище срещу инфлацията, максимизиране на капиталовата печалба и получаване на пасивен доход, когато активът е проучен правилно. Покачването на цените на имотите статистически изпреварва инфлационният растеж, както и растат на заплатите. На макроикономическо ниво един месечен минимален работен надник може да закупи 0.7 кв.м. (с 0.1 по-малко от предходни години). Ако задълбочим в анализа, в определени икономически центрове, ще видим, че тази разлика е още по-голяма.
Българските инвестиционни имоти стават все по-привлекателни и за чужденци от страни като Австрия, Германия и Франция, което вкарва допълнителни купувачи и увеличава разликата между търсене/предлагане. Това е и една от причините пазарът на недвижими имоти не само на микроикономическо, но и на макроикономическо ниво в България да расте, докато в Европа се наблюдават леки корекции. Да не забравяме, че и инвестициите в недвижими имоти са най-честото убежище, което българинът избира, за да запази парите си от инфлацията.
Всички данни, които могат да бъдат проследени през НСИ, Агенция по вписванията и други важни институции сочат, че пазарът на недвижими имоти е стабилен, продължава да се разраства, сделките се увеличават и цените се покачват. Правилната покупка на инвестиционен имот ще Ви осигури убежище срещу инфлацията, пасивен доход и реализиране на капиталова печалба, затова се доверете на Oximo при закупуването на Вашите активи!
Статията не е финансов съвет.
Инвестиционните имоти – тази част от портфейла на българина, към която той прибягва винаги щом чуе думи като „инфлация“, „война“ или „криза“. Инвестиционен актив, който се е превърнал в средство, познато дори на хората, за които финансите са далечна тема. Днес ще разгледаме какво представлява този тип имущество и ще се опитаме да Ви запознаем максимално подробно с това какво представлява инвестиционният имот, какви са неговите видове, какви са целите му, как да изберем правилното имущество и как то ни предпазва от рисковете.
Инвестиционният имот е вид недвижимо имущество, което се купува с цел увеличаване на печалбата на инвеститора чрез максимизиране на възвръщаемостта. Това може да се случи под формата на капиталова печалба след продажба, чрез отдаване под наем или комбинация от двете. Има много различни видове имоти, които инвеститорите целят да закупят, но най-често го правят с цел пасивен доход. Това изисква подготвяне на адекватна стратегия, избор на правилния размер, локация и други важни фактори.
Бележка: Капиталовата печалба е реализираният приход от инвеститорите чрез увеличаване на стойността на капиталовите им инвестиции.
Настрана от опростената дефиниция, официалната, дадена ни от международните счетоводни стандарти, гласи, че инвестиционният имот е тип имущество (земя, сграда, части от нея или и двете), държан от собственика или лизингополучателя по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете.
Ако сте индивидуален инвеститор, физическо лице, което цели да закупи такова жилище, гореспоменатата е дефиницията, която следва да знаете. Ако сте юридическо лице (ЕООД, ООД, АД и т.н.), то инвестиционният имот ще трябва да бъде прегледан през една по-сложна призма – счетоводната.
В този си контекст, активът бива третиран като особен счетоводен обект, притежаван от предприятието с цел получаване на доходи от правото на собственост, а не от инвестиция допуска съществуването на специален клас „многофункционални имоти“, при които част от квадратурата се ползва за получаване на доходи, а друга за обслужване на администрацията и управлението.
Бележка: В някои материали ще прочетете абревиатурата ROI (Return of Investment), което се превежда като „Възвръщаемост на инвестицията“.
Инвестиционните имоти биват третирани като особен вид актив според българското законодателство. За да може едно имущество да попадне в тази категория, то трябва да съществува във вид на земя и/или сграда.
Бележка: Съгласно чл. 110 от ЗС (Закон за собствеността), недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Всички други вещи, включително и енергията (електроенергията), са движими вещи.
Според докторанта Виолета Розенова Башева, в контекста на портфейлното инвестиране, инвестиционните имоти традиционно се определят като алтернативна инвестиция (разглеждат се като допълваща) за подобряването на представянето на различния инвестиционен микс на инвеститора. За разлика от акциите и облигациите, те са физически, могат да бъдат видени, докоснати, т.е. те се категоризират като материален актив.
В света на инвестициите, има много различни начини, по които може да се класифицира даден актив – по площ, по локация, по възвръщаемост, по сигурност и т.н. В контекста на инвестиционните имоти, ние ще разгледаме различните видове според тяхното предназначение.
Жилищните инвестиционни имоти са тип актив, който се купува с цел продажба и увеличаване на капиталовата печалба, отдаване под наем или и двете, най-често на семейства, младежи, студенти и други представители на целевата аудитория, чрез която инвеститорът се стреми да капитализира от своята инвестиция. Те се закупуват с цел някое лице или няколко лица да се нанесат и да живеят там.
Жилищата най-често биват еднофамилни апартаменти или къщи, многофамилните също не са изключение, ваканционни имоти, кооперации, дуплекси и т.н. Всяка собственост си има своите плюсове и недостатъци. Ваканционните жилища, например, са чудесни за отдаване на краткосрочен наем, докато тези в големите градове, които играят ролята на икономически центрове, са чудесни за отдаване на дългосрочен наем.
Търговските инвестиционни имоти се закупуват с цел извършване на търговски цели. Това са вид активи, които често можем да видим в градските райони. Инвестиционното имущество от този тип включва различни комбинации, например от апартаменти и магазини, само магазини и т.н. Този тип имущество се придобива с цел използване за търговски цели, отдаване под наем на търговци.
Представете си колко пъти сте преминавали през сграда в центъра на София, Бургас, Варна или Пловдив? В колко от сградите сте виждали партерните етажи (и не само) да бъдат магазини? Точно този тип имущество е търговски инвестиционен имот.
Индустриалните имоти и офис сградите често биват групирани заедно. Те имат различен вид на ползване, но целта им е една и съща – да бъдат отдадени под наем или част от тях да бъде продадена на големите играчи в различните индустрии. Индустриални инвестиционни имоти биват самостоятелни или част от индустриален парк, като могат да бъдат наети от едно или повече лица (физически или юридически). Според Виолета Башева, те са центрове за дистрибуция, складови площи, сгради на леката промишленост, сгради за проучвания и разработки, малки офиси или многофункционални пространства, сгради за административни и подобни функции.
Инвестиционният имот тип земеделска земя е имущество, предназначено за земеделска дейност, което се закупува с цел аренда (отдаване на земеделска земя под наем), по-нататъшна продажба или и двете. В контекста на българския пазар, голяма част от притежателите на по-крупни количества от актива дават арендата след търг с цел балансиране на търсене/предлагане.
Целите на инвестирането в недвижими имоти могат да бъдат най-различни, като това зависи от типа инвеститор, неговите познания, целта на инвестицията и т.н. Данните на БНБ от февруари 2024 г. показват, че най-предпочитаните активи сред българите са недвижими имоти и злато. Различни експерти твърдят, че сделките в имущество с инвестиционна цел са между 20-25%. Това е така, поради ниският риск, който носи концентрацията на капитал в този актив. Най-често покупката на този тип инвестиция е поради следните причини:
Да поясним първо какво означава терминът „пасивен доход“ – това са средствата, които получаваме след първоначалните подготовка и инвестиция на даден актив, без да бъдат изискани много допълнителни време и усилия от Ваша страна. В този ред на мисли, голяма част от хората, които са готови да закупят инвестиционен имот, не обмислят факта, че трябва да се занимават с рекламиране на жилището, наематели, документи, неговата поддръжка. Това превръща пасивният доход в активен.
Има много лесен вариант за измъкване от тези задължения – имотните мениджъри на Oximo. В този случай всички гореспоменати задачи се поемат от експерти от нашия екип, като таксата е процент от отдадения наем. Така Вие можете да бъдете сигурни, че ежемесечно във Вашата сметка ще влиза финансов капитал без нуждата да правите каквото и да е.
Закупуването на инвестиционен имот с цел пасивен доход се случва след неговото отдаване под наем в краткосрочен, средносрочен и дългосрочен план. Тук следва да бъде изготвена и добра стратегия, която да вземе предвид различните такси, цени по кредит и т.н., за да може като лице-инвеститор да генерирате оптимална печалба.
Закупуването на инвестиционен имот с цел капиталова печалба представлява опита на инвеститорите да максимизират своите приходи чрез покупката на жилище на ранен етап от неговия строеж и продажбата му след завършването. Увеличаването на маржа на печалбата често представлява голяма възвръщаемост за продавача. Част от инвеститорите предпочитат да отдават имота под наем (известно време) за сума, която да надхвърля вноските по кредита им и в подходящия момент, когато продажбените цени се покачат, да ликвидират актива си.
Голяма част от инвеститорите предпочитат да обзаваедат и модернизират апартамента си преди реализираната продажба, с което само покачват сумата на имота. Oxbuild е строителната компания партньор на Oximo, чрез която ние извършваме различен вид обзавеждане и ремонтни дейности, за да максимизираме печалбата на нашите инвеститори.
За разлика от инвестициите в акции, криптовалути и други подобни активи, тези в имоти, особено по отношение на българския пазар, са стабилни (според статистиките през последните години, показващи постепенно покачване и увеличаване на сделките), надеждни и са възможен хедж срещу инфлацията. Добавянето на инвестиционен имот към портфейла превръща портфолиото на инвеститора в по-сигурно и стабилно.
Изборът на този актив е инвестиция като всяка друга и трябва да бъде добре проучена и обмислена. Има много фактори, които определят бъдещото развитие на имотния пазар. Една от грешките, които инвеститорите правят, е да купуват имоти на сляпо, без да подготвят микроикономически анализ на пазара, в който влагат капитала си. Инвестициите в недвижими имоти са сложни и следва да им бъде обърнато достатъчно внимание, за да сме сигурни, че нашата печалба е максимално сигурна и сме избрали правилното имущество. От Oximo винаги правим предварително проучване в перспективни райони вместо нашите инвеститори. Някои от факторите, които трябва да следим са:
Локацията е ключов фактор при закупуването на инвестиционен имот. Както споменахме, пазарът на жилищни имоти трябва да се разглежда на микроикономическо ниво. Голяма част от инвеститорите правят грешката да закупят възможно най-евтиното имущество, като не се съобразяват с неговата локация. Сред купувачите наблюдаваме грешки да се придобиват подценени имоти в градове и села, които не търпят развитие, нямат голям работодател, раждаемостта и миграцията са негативни, инфраструктурата се влошава и като цяло се обезлюдяват. Причината, която води до тази ирационална покупка, е ниската цена. Това често се явява като лоша изненада в дългосрочен план.
Разбира се, има и ситуации, в които подценените инвестиционни имоти водят до големи печалби.Това се случва в райони, които имат много потенциал и пазарът тепърва се насочва към тях.
Локацията е един от основните фактори. В градове, в които населението на възраст, в която купува/наема жилища се увеличава, цените на имотите и наемите също растат. Фактори за това са увеличаване на раждаемостта, положителна нетна миграция. Повече хора, които искат да живеят в даден град, означава повече търсене, а жилищата не са нещо, което може да бъде емитирано като облигациите.
Към локацията не бива да забравяме, че не се включва само градът, а и къде в него е разположен инвестиционният имот. Жилища, които са разположени близо до училища, хипермаркети, болници са с положителни тенденции за покачване на цената. Локализирането в добри квартали със зелени площи и в такива, в които може да се живее без да се излиза от тях, също са с високи цени. Разбира се, най-скъпите имоти остават тези, които се намират в центъра.
По отношение на локация, има много фактори, които влияят – качество на пътищата, чистота, дори съседите. Нашият съвет е да отделите време за качествено проучване на мястото, на което ще закупите инвестиционен имот, или да се доверите на нас, експертите от Oximo, да открием идеална за Вас инвестиция.
Регулациите на местно и национално ниво също влияят по отношение на покачването на инвестиционните имоти. Приемането на различни закони, местни данъци и такси, допълнителни наднационални регулации (на ниво ЕС) влияят на крайната стойност, която следва да заплатят крайните потребители, без значение дали това са наеми или директни покупки.
Това засяга изключително много притежателите на инвестиционен имот. Някои градове в Европа (А се дискутира и в градове като София) имат местни данъци, които задължават собствениците на второ, трето, четвърто и т.н. жилище да заплатят по-голям такъв. Това увеличава цената, на която един инвеститор би отдал имота си под наем.
Друга регулация, която наскоро бе дискутирана и ще бъде приета (тъй като е и наредба на ЕК от почти 20 години), е 20% ДДС при продажбата на имот, закупен с инвестиционна цел, който е на по-малко от 5 години. И сега идва въпросът – ще се отрази ли това на инвеститорите? Отговорът е „Не“. Инвеститорите ще продадат имота си за същата сума и ще генерират същата печалба, но ДДС-то ще бъде заплатено от крайния потребител.
Бележка: Гореспомената регулация е за физическите лица.
От друга страна, за да може инвеститорите да се конкурират на пазара, голяма част от тях ще изберат първоначално отдаване под наем и последваща продажба. Така те ще запазят финансовия си актив, ще генерират пасивен доход от него и ще го продадат след като цената на имота значително се е покачила.
При избора на инвестиционен имот винаги трябва да имате изготвен адекватен анализ на риска, в който да вземете предвид различни фактори, които биха повлияли на пазара на недвижими имоти.
Първият и най-основен критерий, който трябва да проучите, е реализираните проекти на строителя. Oximo партнира със строителната компания OxBuild и така ние не сме зависими от чужди фирми, като гарантираме 100% реализация на започнатите ни проекти.
Вторият фактор, който следва да проучите, е какви са Вашите финансови възможности. Голяма част от купувачите се сдобиват с инвестиционен имот възможно най-рано, за да максимизират печалбата, като намалят разходите си. В този ред е добре да имаме разбирането, че една собственост не се строи от днес за утре и достигането до акт 16 отнема от няколко месеца до година-две (в зависимост от етапа, в който направите инвестицията).
Третият фактор е Вашият наличен капитал. Т.е. трябва да бъдете готови и да имате възможност да поддържате Вашия кредит и начин на живот поне за 6 месеца, без да се налага да ликвидирате актива си. Това е така нареченият „Фонд за спешни случаи“ (Emergency Fund). Инвестиционният имот, като всяка друга финансова възможност, следва да бъде закупен при правилното управление на Вашите средства.
Бележка: Фонд за спешни случаи (Emergency fund) е част от личния бюджет, който хората оставят за форсмажорни бъдещи обстоятелства. Експертите съветват, че трябва да разполагаме със спестявания за най-малко 6 месеца.
Четвърти фактор, на който следва да обърнете внимание, са гаранциите, които предлага компанията, от която закупувате Вашия инвестиционен имот. От Оximo предлагаме различни гаранции при различните етапи на строеж, както и допълнителни застраховки, благодарение на нашите стратегически партньорства и изплащане на неустойки по договора при забавяне.
Петият фактор, който трябва да имате предвид, е микроикономическото състояние на града – какво се случва с основния работодател, развива ли се икономически, има ли наплив или отлив на население и т.н. В контекста на недвижимите имоти, градове като Варна са показали не само, че пазарът не се срива по време на кризи като COVID-19 и войната в Украйна, а напротив – след старта на второто дори бележи ръст по отношение на наемите и продажните цени, както и сделките бележат рекордни нива.
Факторите, които трябва да имаме предвид при анализа на риска при инвестиционен имот са много, ето защо ние Ви съветваме да заявите консултация с експерт от Oximo за Вашата бъдеща инвестиция още днес!
Потенциалната доходност е също фактор, който трябва да имаме предвид при избора на правилен инвестиционен имот. Добрата локация, среда, съседи, близки магазини, училища и университети, спирки на градския транспорт и т.н. са все неща, които покачват потенциалната доходност на дадено жилище.
Важно е да изградим нашите сметки по начин, по който разходите по поддръжката на имота и обслужване на кредита да бъдат по-малко от приходите, които генерираме ежемесечно от отдаване под наем и последвалата продажба на жилището.
Това са само някои от факторите, върху които трябва да наблегнем при избора на инвестиционен имот. За да изчислим правилно възвращаемостта на своята инвестиция, следва да разделим годишната си нетна печалба върху общата стойност на инвестицията и полученото да умножим по 100.
Т.е. ROI = (нетна годишна печалба / обща стойност на инвестицията) * 100.
Финансирането на инвестиционни имоти (наричани още от банките „доходоносни недвижими имоти“) най-често се случва чрез така наречения ипотечен кредит. Той се издава и бива обезпечен с имота, който закупувате (жилищен) , или друго Ваше имущество (ипотечен), което попада в този клас. И върху двата вида кредити се учредява ипотека, представляваща ограничено вещно право.
Някои български банки предлагат специализирано кредитиране за финансиране, придобиване или изграждане на инвестиционен имот. В тези случаи погасяването на вноските се случва изцяло чрез генерираните от проекта приходи, а самият имот се приема като обезпечение.
Друга практика е миксирането на потребителски и ипотечен кредити. В зависимост от етапите на строеж, голяма част от инвеститорите предпочитат първоначалната вноска по инвестиционния им имот да бъде чрез потребителски кредит, а когато се стигне до реализация на проекта и същинските суми – да се премине към ипотечен кредит.
Трябва да имаме предвид, че закупуването на инвестиционен имот е частна сделка и не са малко случаите, в които продавачът и купувачът извършват бартерна сделка – например земя срещу апартамент.
Инвестиционните имоти се доказват като сигурно убежище срещу инфлацията, максимизиране на капиталовата печалба и получаване на пасивен доход, когато активът е проучен правилно. Покачването на цените на имотите статистически изпреварва инфлационният растеж, както и растат на заплатите. На макроикономическо ниво един месечен минимален работен надник може да закупи 0.7 кв.м. (с 0.1 по-малко от предходни години). Ако задълбочим в анализа, в определени икономически центрове, ще видим, че тази разлика е още по-голяма.
Българските инвестиционни имоти стават все по-привлекателни и за чужденци от страни като Австрия, Германия и Франция, което вкарва допълнителни купувачи и увеличава разликата между търсене/предлагане. Това е и една от причините пазарът на недвижими имоти не само на микроикономическо, но и на макроикономическо ниво в България да расте, докато в Европа се наблюдават леки корекции. Да не забравяме, че и инвестициите в недвижими имоти са най-честото убежище, което българинът избира, за да запази парите си от инфлацията.
Всички данни, които могат да бъдат проследени през НСИ, Агенция по вписванията и други важни институции сочат, че пазарът на недвижими имоти е стабилен, продължава да се разраства, сделките се увеличават и цените се покачват. Правилната покупка на инвестиционен имот ще Ви осигури убежище срещу инфлацията, пасивен доход и реализиране на капиталова печалба, затова се доверете на Oximo при закупуването на Вашите активи!
Статията не е финансов съвет.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
