Ако някога сте мечтали за свой собствен дом, но сте се сблъскали с финансовите реалности на покупката, вероятно сте чували за ипотечния кредит. Той е един от най-разпространените финансови инструменти, позволяващи на хората да придобият недвижим имот с помощта на заем, обезпечен със самия него. Въпреки че звучи като прост механизъм, ипотечните кредити крият редица особености, които могат да повлияят на вашите финанси за десетилетия напред.
В тази статия ще разгледаме ключовите разлики между различните видове, ще Ви запознаем с това защо ГПР (годишният процент на разходите) е по-важен от лихвата, как скритите такси могат да оскъпят заема и как да се подготвите за процеса по кандидатстване. Независимо дали сте на прага на първия си имот или търсите оптимален начин за рефинансиране, тази информация ще Ви помогне да вземете информирано решение.
Какво е ипотечният кредит? Това е вид заем, който е гарантиран (обезщетен) чрез недвижим имот. В българската икономическа обстановка, той обикновено се използва, за да се закупи жилище, като активът се превръща и в средството за обезпечаване. Той обаче намира и други приложения – за финансиране на търговска дейност, ремонти, инвестиции и т.н. Този инструмент за финансиране може да бъде разделен по няколко критерии:
Макар и минимална, има разлика между ипотечен кредит и жилищен ипотечен кредит. Тя се основава на база фактическото ни притежание ни върху имота, който ипотекираме.
Ипотечният кредит – заем, чрез който се предлага собствен имот за обезпечение на получената сума. Т.е. той е различен от този, който купуваме и може да бъде използван за финансиране на всякакъв тип дейност, която желаем (стига да е разрешена от закона).
Жилищен ипотечен кредит – като обезщетение се взема имотът, който се закупува. Т.е. ако утре желаете да се сдобиете с Вашия нов дом, банката ще го използва като обезщетение за отпуснатия заем.
Когато закупуваме първия си имот и желаем да го ипотекираме, за да получим сума, с която да го финансираме, банката се интересува от това в какво ще вложи парите си. Когато използваме за обезпечение наше вече притежавано жилище, тогава институцията не я засяга за какво ще похарчим парите си. В този ред на мисли, ипотеките се делят на целеви и нецелеви.
Целеви ипотечен кредит – чрез него банката предварително се информира за какво ще използваме паричните средства, които ще ни бъдат отпуснати. Този инструмент най-често се използва за покупка или строеж на недвижим имот, ремонт и довършителни работи, обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит.
Нецелеви ипотечен кредит – това е потребителски кредит, обезпечен с недвижимо имущество и банката не следи за какво се използват отпуснатите средства.
Съгласно нашия правен мир, правото на ипотека се класира като вещно. То се учредява върху недвижима вещ, за да може тя да бъде използвана като обезпечение на бъдещи вземания от страна на кредитодателя. Ипотеката може да бъде разгледана като законова и договорна.
Законова ипотека: тя възниква в следствие на самия договор за кредит. При учредяването ѝ се подписва молба едностранно от кредитодателя. Трябва да бъдат изпълнени следните условия: взимане на кредит или заем с цел покупка на имот; размерът да не е по-голям от продажната цена; целият размер на заема служи само за покупката на имота (не за негови ремонти, допълнителни дейности и т.н.); заемът е отпуснат от банка или от продавача на имота.
Договорна ипотека: тя се подписва от всички страни, които имат правен интерес – it заемодателя, заемополучателя, собственика на имота. Нотариалната такса е по-висока.
Ипотеките в българското законодателство са уредени основно в Закона за кредитите за недвижимите имоти на потребителите (ЗКНИП). Той урежда изискванията за предоставяне на кредити за недвижими имоти на потребители, условията и реда за регистрация на кредитните посредници и контрола върху тях. Освен с него е добре да се запознаем и със следните нормативни актове:
За да сте сигурни, че Вашата ипотека ще бъде в нейните оптимални параметри, заявете консултация с експерт от Oximo.
Ипотечният кредит (в контекста на европейския правен ред) се вижда като възможност гражданите да закупят свой дом. Този тип заеми се отпуска от банки, жилищно-спестовни каси и други кредитори, спрямо законодателството на различните държави-членки.
Преди да приеме или отхвърли нашето искане за ипотечен кредит, кредиторът трябва да оцени нашата кредитоспособност (дали ще успеем да го погасим). Не е задължително да получим този заем от страната, в която пребиваваме. Европейското право има примат (стои на по-високо ниво) над националното, така че вътрешното ни законодателство е съобразено с него.
Ролята на ипотечния кредит, в зависимост от това дали е ипотечен или жилищен, е финансиране (целево или нецелево) чрез използване на имот за обезпечаване. Той има своите особености, с които следва да се запознаем, преди да посегнем към него като инструмент. Поради големия размер на отпусканите суми, обикновено периодът на изплащане е със сериозна продължителност – до 30 години (360 месеца).
Въпреки това хората често пренебрегват различни фактори, като ГПР (годишен процент на разходите), допълнителни такси, възможност за покачване на лихвите и т.н. Ще разгледаме някои от тях:
Какво е ГПР? Това е годишен процент на разходите. Той служи за индикатор, който включва всички разходи, които трябва да направи един клиент, за да получи финансиране чрез ипотечен кредит. Целта на този показател е потребителят да направи сравнение в коя банка би получил най-добри условия. ГПР се изчислява по формула като годишен процент от размера на кредита.
В него се включват настоящи и бъдещи разходи, свързани с ползването на кредита, като лихва, такси, комисионни, застраховки, разходи за оценка. В него НЕ се включват неустойки, разходи за сметки, за съпътстващи продукти и нотариални разходи.
През 2023 г., кредитният консултант Цветелина Тодорова разглежда доста подробно възможността на хората да изтеглят ипотечен кредит. Тя дори представя идеята, че правилното сравняване на банковите оферти изисква подробен анализ, защото по-ниска лихва не винаги означава по-достъпен кредит. Ето и таблицата, в която тя разглежда ГПР:
Има два вида възможност за ипотечен кредит по отношение на лихва – с фиксирана и плаваща. Фиксираната лихва не се променя за целия период на договора. Ето защо тя е и по-голяма от плаващата. С нея се елиминира един риск – ако утре лихвите се върнат на нива от 2008 (8-10%), Вие ще плащате тази, която сте се уговорили в началото на договора. Плаващата лихва има друго предимство – лихвите, освен да се покачат, могат и да намалеят.
Обикновено фиксираният лихвен процент, в повечето случаи, е само за първите няколко години от кредита, после става плаващ. Колкото по-дълъг е периодът на фиксираната част, толкова по-висок е и процентът.
Ситуацията с плаващите лихви може да бъде както позитивна (ако лихвите паднат), така и силно негативна – при връщане на нивата от 2008, голяма част от кредитополучателите могат да останат без възможност за обслужване на кредита си. От Oximo Ви съветваме да не теглите максималната възможна за Вас сума и винаги да имате паричен буфер и спестявания, които да използвате.
Освен ГПР и лихва има и допълнителни такси, които трябва да бъдат обслужени. Някои от тях са еднократни, а други са регулярни:
От Oximo вече разгледахме данъците и таксите, които дължите при покупката на имот и отдаване под наем в наша предишна публикация. Когато закупувате Вашия имот с ипотечен кредит, трябва да имате предвид, че поради регулации, той може да излезе по-скъп от планираното. Ето защо трябва да добавите към сметката и:
Когато теглим жилищен/ипотечен кредит е важно да имаме възможност да изплащане нашите вноски. Това означава правилно да бюджетираме капитала, с който разполагаме и да се опитаме да направим правилни прогнози за бъдещето. Има три типа вноски, които можем да избере при плащането на ипотечен кредит:
Бележка: Под термина „главница“ разбираме отпуснатата от банката сума.
Ипотечните кредити имат редица изисквания, на които трябва да отговорим, за да ги получим. Процесът е дълъг, понякога отнема седмици, друг път – месеци, но не по-малко от 7 дни. Трябва да бъдете на минимум 18 години, да имате трудов договор, редовно постъпващи социални и здравни осигуровки, да докажете доход, който да покрива необходимите вноски и да имате чиста кредитна история. А сега ще Ви представим и по-подробен поглед на нещата:
Получаването на ипотечен кредит включва изключително много документация. Ето защо Ви съветваме да използвате помощ на експерт. От Oximo ще бъдем с Вас във всеки етап на получаване на необходимото Ви кредитиране. Няколко лица следва да подготвят документи, когато Вие кандидатствате за кредит:
В зависимост от целта, за която теглите ипотечен кредит, е възможно да бъде необходимо предоставянето на специфични документи от съответните лица:
При изтеглянето на кредит, Вие попадате в Централния кредитен регистър. Там Ви се създава досие. В него се изписва посочената сума, която сте теглили и какъв е видът на задължението, което изплащате. Във Вашето досие се изписва колко надежден платец сте, като се проследява Вашата история на погасяванията на вноските. В този ред на мисли, лошата кредитна история влияе негативно върху условията, на които ще получите Вашия ипотечен кредит. Ето някои от факторите, за които трябва да внимавате:
Максималният размер на ипотечния кредит, който можем да изтеглим, е свързан с подробен анализ на доходите. Според кредитните консултанти от „Кредит Ланд“, най-честата практика е размерът на кредита да се определя от максималната вноска според дохода на всеки. Спрямо последните регулации от БНБ, приети към края на 2024 г., максималната месечна вноска може да бъде не повече от 50% от нетния ни доход.
Най-често доходът се доказва чрез анализ на получените възнаграждения през последните месеци. Ако те варират се взема предвид средно аритметичния и не бива да бъдем на изпитателен срок, а на постоянен трудов договор. Ако работим на граждански договор, проблемът пред банките е дали ще получаваме доходите си в бъдеще или ще бъдем съкратени от работодателя.
Доходите от собственици на фирми, управители, фрийлансъри (изпълняващи свободни професии), от наеми, дивиденти и други се разглеждат по по-особен ред и всяка банка действа строго индивидуално.
Ипотечните кредити са материя, към която трябва да се отнасяме сериозно. Те се превръщат в дългосрочна част от нашите животи и ето защо следва да се подготвим добре. За да бъдете максимално спокойни при изтеглянето на Вашия ипотечен кредит, доверете се на консултантите от Oximo.
Статията не е финансов съвет.
Ако някога сте мечтали за свой собствен дом, но сте се сблъскали с финансовите реалности на покупката, вероятно сте чували за ипотечния кредит. Той е един от най-разпространените финансови инструменти, позволяващи на хората да придобият недвижим имот с помощта на заем, обезпечен със самия него. Въпреки че звучи като прост механизъм, ипотечните кредити крият редица особености, които могат да повлияят на вашите финанси за десетилетия напред.
В тази статия ще разгледаме ключовите разлики между различните видове, ще Ви запознаем с това защо ГПР (годишният процент на разходите) е по-важен от лихвата, как скритите такси могат да оскъпят заема и как да се подготвите за процеса по кандидатстване. Независимо дали сте на прага на първия си имот или търсите оптимален начин за рефинансиране, тази информация ще Ви помогне да вземете информирано решение.
Какво е ипотечният кредит? Това е вид заем, който е гарантиран (обезщетен) чрез недвижим имот. В българската икономическа обстановка, той обикновено се използва, за да се закупи жилище, като активът се превръща и в средството за обезпечаване. Той обаче намира и други приложения – за финансиране на търговска дейност, ремонти, инвестиции и т.н. Този инструмент за финансиране може да бъде разделен по няколко критерии:
Макар и минимална, има разлика между ипотечен кредит и жилищен ипотечен кредит. Тя се основава на база фактическото ни притежание ни върху имота, който ипотекираме.
Ипотечният кредит – заем, чрез който се предлага собствен имот за обезпечение на получената сума. Т.е. той е различен от този, който купуваме и може да бъде използван за финансиране на всякакъв тип дейност, която желаем (стига да е разрешена от закона).
Жилищен ипотечен кредит – като обезщетение се взема имотът, който се закупува. Т.е. ако утре желаете да се сдобиете с Вашия нов дом, банката ще го използва като обезщетение за отпуснатия заем.
Когато закупуваме първия си имот и желаем да го ипотекираме, за да получим сума, с която да го финансираме, банката се интересува от това в какво ще вложи парите си. Когато използваме за обезпечение наше вече притежавано жилище, тогава институцията не я засяга за какво ще похарчим парите си. В този ред на мисли, ипотеките се делят на целеви и нецелеви.
Целеви ипотечен кредит – чрез него банката предварително се информира за какво ще използваме паричните средства, които ще ни бъдат отпуснати. Този инструмент най-често се използва за покупка или строеж на недвижим имот, ремонт и довършителни работи, обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит.
Нецелеви ипотечен кредит – това е потребителски кредит, обезпечен с недвижимо имущество и банката не следи за какво се използват отпуснатите средства.
Съгласно нашия правен мир, правото на ипотека се класира като вещно. То се учредява върху недвижима вещ, за да може тя да бъде използвана като обезпечение на бъдещи вземания от страна на кредитодателя. Ипотеката може да бъде разгледана като законова и договорна.
Законова ипотека: тя възниква в следствие на самия договор за кредит. При учредяването ѝ се подписва молба едностранно от кредитодателя. Трябва да бъдат изпълнени следните условия: взимане на кредит или заем с цел покупка на имот; размерът да не е по-голям от продажната цена; целият размер на заема служи само за покупката на имота (не за негови ремонти, допълнителни дейности и т.н.); заемът е отпуснат от банка или от продавача на имота.
Договорна ипотека: тя се подписва от всички страни, които имат правен интерес – it заемодателя, заемополучателя, собственика на имота. Нотариалната такса е по-висока.
Ипотеките в българското законодателство са уредени основно в Закона за кредитите за недвижимите имоти на потребителите (ЗКНИП). Той урежда изискванията за предоставяне на кредити за недвижими имоти на потребители, условията и реда за регистрация на кредитните посредници и контрола върху тях. Освен с него е добре да се запознаем и със следните нормативни актове:
За да сте сигурни, че Вашата ипотека ще бъде в нейните оптимални параметри, заявете консултация с експерт от Oximo.
Ипотечният кредит (в контекста на европейския правен ред) се вижда като възможност гражданите да закупят свой дом. Този тип заеми се отпуска от банки, жилищно-спестовни каси и други кредитори, спрямо законодателството на различните държави-членки.
Преди да приеме или отхвърли нашето искане за ипотечен кредит, кредиторът трябва да оцени нашата кредитоспособност (дали ще успеем да го погасим). Не е задължително да получим този заем от страната, в която пребиваваме. Европейското право има примат (стои на по-високо ниво) над националното, така че вътрешното ни законодателство е съобразено с него.
Ролята на ипотечния кредит, в зависимост от това дали е ипотечен или жилищен, е финансиране (целево или нецелево) чрез използване на имот за обезпечаване. Той има своите особености, с които следва да се запознаем, преди да посегнем към него като инструмент. Поради големия размер на отпусканите суми, обикновено периодът на изплащане е със сериозна продължителност – до 30 години (360 месеца).
Въпреки това хората често пренебрегват различни фактори, като ГПР (годишен процент на разходите), допълнителни такси, възможност за покачване на лихвите и т.н. Ще разгледаме някои от тях:
Какво е ГПР? Това е годишен процент на разходите. Той служи за индикатор, който включва всички разходи, които трябва да направи един клиент, за да получи финансиране чрез ипотечен кредит. Целта на този показател е потребителят да направи сравнение в коя банка би получил най-добри условия. ГПР се изчислява по формула като годишен процент от размера на кредита.
В него се включват настоящи и бъдещи разходи, свързани с ползването на кредита, като лихва, такси, комисионни, застраховки, разходи за оценка. В него НЕ се включват неустойки, разходи за сметки, за съпътстващи продукти и нотариални разходи.
През 2023 г., кредитният консултант Цветелина Тодорова разглежда доста подробно възможността на хората да изтеглят ипотечен кредит. Тя дори представя идеята, че правилното сравняване на банковите оферти изисква подробен анализ, защото по-ниска лихва не винаги означава по-достъпен кредит. Ето и таблицата, в която тя разглежда ГПР:
Има два вида възможност за ипотечен кредит по отношение на лихва – с фиксирана и плаваща. Фиксираната лихва не се променя за целия период на договора. Ето защо тя е и по-голяма от плаващата. С нея се елиминира един риск – ако утре лихвите се върнат на нива от 2008 (8-10%), Вие ще плащате тази, която сте се уговорили в началото на договора. Плаващата лихва има друго предимство – лихвите, освен да се покачат, могат и да намалеят.
Обикновено фиксираният лихвен процент, в повечето случаи, е само за първите няколко години от кредита, после става плаващ. Колкото по-дълъг е периодът на фиксираната част, толкова по-висок е и процентът.
Ситуацията с плаващите лихви може да бъде както позитивна (ако лихвите паднат), така и силно негативна – при връщане на нивата от 2008, голяма част от кредитополучателите могат да останат без възможност за обслужване на кредита си. От Oximo Ви съветваме да не теглите максималната възможна за Вас сума и винаги да имате паричен буфер и спестявания, които да използвате.
Освен ГПР и лихва има и допълнителни такси, които трябва да бъдат обслужени. Някои от тях са еднократни, а други са регулярни:
От Oximo вече разгледахме данъците и таксите, които дължите при покупката на имот и отдаване под наем в наша предишна публикация. Когато закупувате Вашия имот с ипотечен кредит, трябва да имате предвид, че поради регулации, той може да излезе по-скъп от планираното. Ето защо трябва да добавите към сметката и:
Когато теглим жилищен/ипотечен кредит е важно да имаме възможност да изплащане нашите вноски. Това означава правилно да бюджетираме капитала, с който разполагаме и да се опитаме да направим правилни прогнози за бъдещето. Има три типа вноски, които можем да избере при плащането на ипотечен кредит:
Бележка: Под термина „главница“ разбираме отпуснатата от банката сума.
Ипотечните кредити имат редица изисквания, на които трябва да отговорим, за да ги получим. Процесът е дълъг, понякога отнема седмици, друг път – месеци, но не по-малко от 7 дни. Трябва да бъдете на минимум 18 години, да имате трудов договор, редовно постъпващи социални и здравни осигуровки, да докажете доход, който да покрива необходимите вноски и да имате чиста кредитна история. А сега ще Ви представим и по-подробен поглед на нещата:
Получаването на ипотечен кредит включва изключително много документация. Ето защо Ви съветваме да използвате помощ на експерт. От Oximo ще бъдем с Вас във всеки етап на получаване на необходимото Ви кредитиране. Няколко лица следва да подготвят документи, когато Вие кандидатствате за кредит:
В зависимост от целта, за която теглите ипотечен кредит, е възможно да бъде необходимо предоставянето на специфични документи от съответните лица:
При изтеглянето на кредит, Вие попадате в Централния кредитен регистър. Там Ви се създава досие. В него се изписва посочената сума, която сте теглили и какъв е видът на задължението, което изплащате. Във Вашето досие се изписва колко надежден платец сте, като се проследява Вашата история на погасяванията на вноските. В този ред на мисли, лошата кредитна история влияе негативно върху условията, на които ще получите Вашия ипотечен кредит. Ето някои от факторите, за които трябва да внимавате:
Максималният размер на ипотечния кредит, който можем да изтеглим, е свързан с подробен анализ на доходите. Според кредитните консултанти от „Кредит Ланд“, най-честата практика е размерът на кредита да се определя от максималната вноска според дохода на всеки. Спрямо последните регулации от БНБ, приети към края на 2024 г., максималната месечна вноска може да бъде не повече от 50% от нетния ни доход.
Най-често доходът се доказва чрез анализ на получените възнаграждения през последните месеци. Ако те варират се взема предвид средно аритметичния и не бива да бъдем на изпитателен срок, а на постоянен трудов договор. Ако работим на граждански договор, проблемът пред банките е дали ще получаваме доходите си в бъдеще или ще бъдем съкратени от работодателя.
Доходите от собственици на фирми, управители, фрийлансъри (изпълняващи свободни професии), от наеми, дивиденти и други се разглеждат по по-особен ред и всяка банка действа строго индивидуално.
Ипотечните кредити са материя, към която трябва да се отнасяме сериозно. Те се превръщат в дългосрочна част от нашите животи и ето защо следва да се подготвим добре. За да бъдете максимално спокойни при изтеглянето на Вашия ипотечен кредит, доверете се на консултантите от Oximo.
Статията не е финансов съвет.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
