Различните видове наеми при инвестиционните имоти са ключов финансов инструмент, с който инвеститорите осигуряват своята доходност и ефективно увеличение на разполагаемия си капитал. Те предлагат различни подходи и възможности, съобразени с индивидуалните цели на инвеститорите – от краткосрочно отдаване на туристически жилища до дългосрочни договори за търговски обекти.
В тази публикация на Oximo ще разгледаме основните типове наеми, предимствата, рисковете и особеностите, за да Ви помогнем да изберете най-добрия начин да управлявате Вашия актив и да постигнете пасивен доход или да реализирате капиталова печалба.
Наемът като дефиниция в правния мир е процес, при който се извършва временно възлагане на стока или услуга в замяна на възнаграждение, което обикновено е от икономически характер . Целта при наемите може да бъде най-различна:
Това е финансов инструмент, който позволява на редица хора да увеличат своите финансови възможности.
Ролята на наемите при инвестиционните имоти най-често е осигуряване на активен или пасивен доход, в зависимост от предпочитанията на наемодателя. Ако желаете Вие да стопанисвате имота, да се грижите за намиране на наемодатели, да отговаряте за тях и т.н., то тогава Вие работите и това е активен доход. Ако решите да намерите лице, което да отговаря за тези неща, като имотните мениджъри на Oximo, тогава доходът е пасивен.
Осигуряването на наематели при инвестиционните имоти е ключово за постигане на различни цели. Най-честата практика е покриване на ипотечния кредит + малка печалба. Това е така, защото вноските по заема остават същите (по главницата). Ако желаете да разберете как работи този финансов инструмент, прочетете нашия блог „Какво е ипотечен кредит?“.
Друга практика е задържането на инвестиционния имот като инструмент, който да ни носи определени приходи, или да намалява разходите ни (в зависимост от размера на кредита), докато настъпи подходящия момент на пазара, в който да реализираме капиталова печалба.
Наемът, като всеки друг инструмент, може да бъде разделен по различни типове. В този блог ще разгледаме видовете по срок и по цел. Когато става въпрос за отдаване на имот за определен период от време, то имаме три типа: краткосрочен, средносрочен и дългосрочен наем.
Различни експерти водят дебати дали краткосрочното отдаване под наем трябва да бъде с лимит 30 дни, или 3 месеца, преди да бъде категоризиран като „средносрочен“. С общи думи, това е отдаване на жилище за кратък период от време.
Краткосрочният наем изисква повече работа, отколкото дългосрочният. Това означава, че Вие ще трябва да се грижите за поддръжката и почистването на помещението след всеки един наемател. Все пак си има и плюсове – по-кратък престой, повече клиенти, повече доходи. Краткосрочните наеми при инвестиционните имоти са изключително подходящи при места с туристически наплив.
Най-честите наематели на този тип жилища са туристи, хора, пътуващи по работа или за определени събития, студенти и други. За разлика от дългосрочния и средносрочния наем, тук Вие можете да използвате имота си по всяко време.
Най-бързият начин, по който можете да натрупате клиенти за Вашия краткосрочен наем, е чрез платформи като Booking, AirBNB и други. Разбира се, правилните описания, реклама и др. играят важна роля. Ако смятате да правите това за продължителен период е Важно да третирате наемателите си като клиенти, за да се върнат при Вас и при следващата си визита в града. За успешно изпълнение на Вашата стратегия при различните видове наеми при инвестиционните имоти, съветваме Ви да се доверите на експертите от Oximo.
Повечето експерти в сектора достигат до колективното съгласие, че средносрочните наеми при инвестиционните имоти са тези, при които жилището се отдава за период до една година. Този тип управление на Вашето имущество Ви позволява да бюджетирате занапред. Вие имате по-малко работа в сравнение с краткосрочните наеми, но и по-малко приходи.
Подходящите Ви клиенти са студенти, млади семейства, които са в града по работа за кратък период, служители на компании и други с фокус върху задържане в съответната локация до 12 месеца. При средносрочните наеми при инвестиционни имоти отново има редица документация, с която да се оправите. Ето защо Ви съветваме да се доверите на експерт от екипа на Oximo!
Дългосрочното отдаване на наеми при инвестиционните имоти е най-стабилният и традиционен метод. Той позволява на редица наемодатели да генерират пасивен доход, възползвайки се от услугите на имотни мениджъри. За такъв тип се считат тези отдавания за ползване на вещта, които са над 12 месеца (1 година).
Тук между наемателите и наемодателя се осъществяват дългосрочни отношения, работата по поддръжката и намирането на клиенти е много по-малка, задълженията на имотния мениджър – също, а печалбата е сигурна и за по-дълъг период от време. Това Ви позволява да бюджетирате правилно Вашите разходи и да максимизирате печалбата от Вашия актив.
Този тип наеми при инвестиционните имоти е перфектен за инвеститори, които са закупили своето жилище с цел продажба на по-късен етап. Така вноската по кредита е винаги покрита и имуществото не действа като пасив, а като актив. Продажбата на по-късен етап при още по-добри пазарни условия позволява покриване на кредита и максимизиране на капиталовата печалба.
Друго предимство на дългосрочните наеми при инвестиционните имоти е намалените рискове от неплатени сметки от страна на наемателите. Това е така, защото те са обвързани с договор, в който са разписани условията и сроковете за плащането на наемите и режийните сметки. На българският пазар е практика наемателите да не искат договор – съветваме Ви да не се подвеждате! Това създава рискована ситуация, която може да Ви донесе проблеми не само с ползвателите на имота Ви, но и с държавните институции.
Друг фактор, на който трябва да обърнем внимание, е отношението към Вашата вещ от страна на дългосрочните наематели. Те се отнасят с нея по-внимателно и по-грижовно, затова ремонтите са много по-редки от краткосрочните наеми. Имотът се амортизира много по-бавно, защото се поддържа както от Вас (за нещата, които са включени в договора), така и от тях (защото живеят в него, почистват го и сменят неща като крушки и т.н.).
Видовете наеми при инвестиционните имоти могат да бъдат разгледани и по цел на ползване. Има различни типове наематели – на жилищни имоти, на търговски, на индустриални и на земеделска земя. В зависимост от целта и търсенето на пазара, Вие можете да изберете в какъв актив да инвестирате и на какъв тип наем при инвестиционни имоти да заложите.
Жилищните наеми при инвестиционните имоти са сравнително лесен за разбиране финансов инструмент. Те представляват отдаването на имущество, което следва да се използва за пребиваване на лица в него. Има много стратегии при жилищните наеми, като осигуряване на активен доход, превръщайки това във Ваша работа. Друга стратегия е осигуряване на пасивен доход чрез помощта на трето лице, което да стопанисва имота и да се занимава с наемателите в замяна на комисионна.
Има още една възможност за използването на инструмента на жилищните наеми – Вие можете да отдадете или сами да наемете средносрочно, или дългосрочно дадено имущество с цел да го преотдавате краткосрочно. Тази практика става все по-честа в туристическите курорти, където, както вече споменахме, има огромен наплив на туристи.
Тази стратегия обаче е рискова както за наемателя, така и за наемодателя. Ето защо Ви съветваме да се запознаете максимално с тънкостите на занаята.
Търговските наеми са инструмент, който се използва от наемодателите на жилища с търговска цел. Те са по-скъпи и по-търсени, особено в локациите с огромен човекопоток. Търговските наеми при инвестиционните имоти позволяват на наемодателите да отдават своето имущество на различни по големина компании, които желаят да създадат магазин, офис или друга подобна локация.
Предимството за наемодателите, е, че този тип имоти обикновено се отдават дългосрочно, ремонтите и дори цялата промяна в дизайна, изграждане на ВиК и електрически системи се поемат от наемателите, които желаят да създадат максимално приветливо място за своите клиенти.
Индустриалните наеми при инвестиционните имоти са отдаването на различни видове промишлени помещения с цел генериране на доход (активен или пасивен). При този тип наеми наемателите често поемат цялата сума по обзавеждане, промяна на интериора и изграждане на производствената база. Популярни индустриални инвестиционни имоти са складовете, халетата, заводите и т.н. Наемите могат да бъдат както средносрочни (ако притежавате склад, например), така и дългосрочни (ако притежавате склад, комбинат или нещо от сорта).
Често след един клиент можете да се окажете от инвеститор с празен склад с предприемач, притежаващ промишлен имот с всичките необходими охладителни, електрически и водни системи.
Арендата е отдаването на земя за временно ползване на договорни начала срещу заплащане в пари, натура или труд. Ако сте се насочили към такъв актив, то наемът при инвестиционните имоти, който ще използвате, се казва „аренда“. Изборът на инвестиция в земеделска земя си има своите предимства – тя няма нужда от поддръжка, не се амортизира и за нея не се плащат определени данъци.
Като всеки актив, тя също си има и слаби страни. Ако арендата (наемът при инвестиционен имот тип земеделска земя) е инструментът, към който се стремите, тогава трябва да имате предвид, че това е възможно най-недоходоносният избор, който имате.
Наемът с фиксирана цена е най-популярният, когато говорим за българския пазар. Без значение дали отдавате имуществото си краткосрочно, средносрочно или дългосрочно, Вашата тарифа остава фиксирана.
Ако не сте уговорили друго, наемната цена на Вашия имот остава непроменлива за Вашия наемател за определен период. Тази договорка не се влияе от фактори като инфлация, промени на пазара или други икономически събития.
Наемът с фиксирана цена позволява на Вас и на наемателите Ви да бюджетират правилно своите разходи, осигурява и на двете страни дългосрочна сигурност и се действа спрямо условията, които сте договорили помежду си.
Рисковете при този тип наем са невъзможността да увеличите Вашите приходи при условия като инфлация, икономическа криза, оставане без работа и т.н. Наемателят пък е застрашен от това да не може да поиска по-нисък наем до изтичане на определения срок на договора, дори пазарът да се срине.
Този тип отдаване при инвестиционните имоти обикновено е предпочитан от наемащите търговски, индустриални и земеделски земи, които разработват своите бюджети дългосрочно.
Процентните наеми попадат към категорията с плащания, при които наемната сума се определя на базата на процент от приходите или оборота на наемателя. Този модел е предпочитан от наемащите търговски обекти, тъй като доходите са пряко свързани с имота.
Голяма част от наемодателите са склонни на такъв тип разплащане, ако той е комбиниран (намаляват фиксираната цена в замяна на добавяне на процент). Други са склонни на това да получат само част от печалбата на търговеца. Този модел е гъвкав и за двете страни по договора.
Не бива да забравяте риска, че в някои месеци фирмата, на която отдавате Вашия имот, може да бъде на загуба. Ето защо експертите на Oximo Ви съветват при такъв риск да сключвате договори, в които разплащането се определя при процент от оборота, не от печалбата.
Този тип отдаване под наем не е подходящ, ако обичате да планирате дългосрочно и не сте привърженици на неочакваните изненади. Инструментът, макар да е с голям риск, предлага и потенциално големи възможности за печалба.
Наемът с опция за покупка, по популярен като лизинг, е вид финансов инструмент под формата на договор, чрез който актив (най-често имот) се наема за определен период от време. При приключване на посочения срок, наемателят има алтернативата да придобие актива на предварително установена цена.
Този тип наем при инвестиционните имоти е популярен с възможността за придобиване на имота по време на падежа. Така и наемателят, и наемодателят могат да бюджетират за дълъг период от време и да обсъдят такса за потенциална бъдеща трансакция.
Ако Вие сте инвеститор в недвижимия имот, това Ви позволява да имате няколко години – 5, 10 и т.н., преди да реализирате продажбата на имуществото. Това Ви гарантира, че хем ще имате кой да плаща наем на Вашия апартамент, хем на кого да го продадете след време.
За да изберете правилния наем при инвестиционните имоти, с който да постигнете целите си, заявете консултация с експерт на Oximo още днес!
Статията не е финансов съвет!
Различните видове наеми при инвестиционните имоти са ключов финансов инструмент, с който инвеститорите осигуряват своята доходност и ефективно увеличение на разполагаемия си капитал. Те предлагат различни подходи и възможности, съобразени с индивидуалните цели на инвеститорите – от краткосрочно отдаване на туристически жилища до дългосрочни договори за търговски обекти.
В тази публикация на Oximo ще разгледаме основните типове наеми, предимствата, рисковете и особеностите, за да Ви помогнем да изберете най-добрия начин да управлявате Вашия актив и да постигнете пасивен доход или да реализирате капиталова печалба.
Наемът като дефиниция в правния мир е процес, при който се извършва временно възлагане на стока или услуга в замяна на възнаграждение, което обикновено е от икономически характер . Целта при наемите може да бъде най-различна:
Това е финансов инструмент, който позволява на редица хора да увеличат своите финансови възможности.
Ролята на наемите при инвестиционните имоти най-често е осигуряване на активен или пасивен доход, в зависимост от предпочитанията на наемодателя. Ако желаете Вие да стопанисвате имота, да се грижите за намиране на наемодатели, да отговаряте за тях и т.н., то тогава Вие работите и това е активен доход. Ако решите да намерите лице, което да отговаря за тези неща, като имотните мениджъри на Oximo, тогава доходът е пасивен.
Осигуряването на наематели при инвестиционните имоти е ключово за постигане на различни цели. Най-честата практика е покриване на ипотечния кредит + малка печалба. Това е така, защото вноските по заема остават същите (по главницата). Ако желаете да разберете как работи този финансов инструмент, прочетете нашия блог „Какво е ипотечен кредит?“.
Друга практика е задържането на инвестиционния имот като инструмент, който да ни носи определени приходи, или да намалява разходите ни (в зависимост от размера на кредита), докато настъпи подходящия момент на пазара, в който да реализираме капиталова печалба.
Наемът, като всеки друг инструмент, може да бъде разделен по различни типове. В този блог ще разгледаме видовете по срок и по цел. Когато става въпрос за отдаване на имот за определен период от време, то имаме три типа: краткосрочен, средносрочен и дългосрочен наем.
Различни експерти водят дебати дали краткосрочното отдаване под наем трябва да бъде с лимит 30 дни, или 3 месеца, преди да бъде категоризиран като „средносрочен“. С общи думи, това е отдаване на жилище за кратък период от време.
Краткосрочният наем изисква повече работа, отколкото дългосрочният. Това означава, че Вие ще трябва да се грижите за поддръжката и почистването на помещението след всеки един наемател. Все пак си има и плюсове – по-кратък престой, повече клиенти, повече доходи. Краткосрочните наеми при инвестиционните имоти са изключително подходящи при места с туристически наплив.
Най-честите наематели на този тип жилища са туристи, хора, пътуващи по работа или за определени събития, студенти и други. За разлика от дългосрочния и средносрочния наем, тук Вие можете да използвате имота си по всяко време.
Най-бързият начин, по който можете да натрупате клиенти за Вашия краткосрочен наем, е чрез платформи като Booking, AirBNB и други. Разбира се, правилните описания, реклама и др. играят важна роля. Ако смятате да правите това за продължителен период е Важно да третирате наемателите си като клиенти, за да се върнат при Вас и при следващата си визита в града. За успешно изпълнение на Вашата стратегия при различните видове наеми при инвестиционните имоти, съветваме Ви да се доверите на експертите от Oximo.
Повечето експерти в сектора достигат до колективното съгласие, че средносрочните наеми при инвестиционните имоти са тези, при които жилището се отдава за период до една година. Този тип управление на Вашето имущество Ви позволява да бюджетирате занапред. Вие имате по-малко работа в сравнение с краткосрочните наеми, но и по-малко приходи.
Подходящите Ви клиенти са студенти, млади семейства, които са в града по работа за кратък период, служители на компании и други с фокус върху задържане в съответната локация до 12 месеца. При средносрочните наеми при инвестиционни имоти отново има редица документация, с която да се оправите. Ето защо Ви съветваме да се доверите на експерт от екипа на Oximo!
Дългосрочното отдаване на наеми при инвестиционните имоти е най-стабилният и традиционен метод. Той позволява на редица наемодатели да генерират пасивен доход, възползвайки се от услугите на имотни мениджъри. За такъв тип се считат тези отдавания за ползване на вещта, които са над 12 месеца (1 година).
Тук между наемателите и наемодателя се осъществяват дългосрочни отношения, работата по поддръжката и намирането на клиенти е много по-малка, задълженията на имотния мениджър – също, а печалбата е сигурна и за по-дълъг период от време. Това Ви позволява да бюджетирате правилно Вашите разходи и да максимизирате печалбата от Вашия актив.
Този тип наеми при инвестиционните имоти е перфектен за инвеститори, които са закупили своето жилище с цел продажба на по-късен етап. Така вноската по кредита е винаги покрита и имуществото не действа като пасив, а като актив. Продажбата на по-късен етап при още по-добри пазарни условия позволява покриване на кредита и максимизиране на капиталовата печалба.
Друго предимство на дългосрочните наеми при инвестиционните имоти е намалените рискове от неплатени сметки от страна на наемателите. Това е така, защото те са обвързани с договор, в който са разписани условията и сроковете за плащането на наемите и режийните сметки. На българският пазар е практика наемателите да не искат договор – съветваме Ви да не се подвеждате! Това създава рискована ситуация, която може да Ви донесе проблеми не само с ползвателите на имота Ви, но и с държавните институции.
Друг фактор, на който трябва да обърнем внимание, е отношението към Вашата вещ от страна на дългосрочните наематели. Те се отнасят с нея по-внимателно и по-грижовно, затова ремонтите са много по-редки от краткосрочните наеми. Имотът се амортизира много по-бавно, защото се поддържа както от Вас (за нещата, които са включени в договора), така и от тях (защото живеят в него, почистват го и сменят неща като крушки и т.н.).
Видовете наеми при инвестиционните имоти могат да бъдат разгледани и по цел на ползване. Има различни типове наематели – на жилищни имоти, на търговски, на индустриални и на земеделска земя. В зависимост от целта и търсенето на пазара, Вие можете да изберете в какъв актив да инвестирате и на какъв тип наем при инвестиционни имоти да заложите.
Жилищните наеми при инвестиционните имоти са сравнително лесен за разбиране финансов инструмент. Те представляват отдаването на имущество, което следва да се използва за пребиваване на лица в него. Има много стратегии при жилищните наеми, като осигуряване на активен доход, превръщайки това във Ваша работа. Друга стратегия е осигуряване на пасивен доход чрез помощта на трето лице, което да стопанисва имота и да се занимава с наемателите в замяна на комисионна.
Има още една възможност за използването на инструмента на жилищните наеми – Вие можете да отдадете или сами да наемете средносрочно, или дългосрочно дадено имущество с цел да го преотдавате краткосрочно. Тази практика става все по-честа в туристическите курорти, където, както вече споменахме, има огромен наплив на туристи.
Тази стратегия обаче е рискова както за наемателя, така и за наемодателя. Ето защо Ви съветваме да се запознаете максимално с тънкостите на занаята.
Търговските наеми са инструмент, който се използва от наемодателите на жилища с търговска цел. Те са по-скъпи и по-търсени, особено в локациите с огромен човекопоток. Търговските наеми при инвестиционните имоти позволяват на наемодателите да отдават своето имущество на различни по големина компании, които желаят да създадат магазин, офис или друга подобна локация.
Предимството за наемодателите, е, че този тип имоти обикновено се отдават дългосрочно, ремонтите и дори цялата промяна в дизайна, изграждане на ВиК и електрически системи се поемат от наемателите, които желаят да създадат максимално приветливо място за своите клиенти.
Индустриалните наеми при инвестиционните имоти са отдаването на различни видове промишлени помещения с цел генериране на доход (активен или пасивен). При този тип наеми наемателите често поемат цялата сума по обзавеждане, промяна на интериора и изграждане на производствената база. Популярни индустриални инвестиционни имоти са складовете, халетата, заводите и т.н. Наемите могат да бъдат както средносрочни (ако притежавате склад, например), така и дългосрочни (ако притежавате склад, комбинат или нещо от сорта).
Често след един клиент можете да се окажете от инвеститор с празен склад с предприемач, притежаващ промишлен имот с всичките необходими охладителни, електрически и водни системи.
Арендата е отдаването на земя за временно ползване на договорни начала срещу заплащане в пари, натура или труд. Ако сте се насочили към такъв актив, то наемът при инвестиционните имоти, който ще използвате, се казва „аренда“. Изборът на инвестиция в земеделска земя си има своите предимства – тя няма нужда от поддръжка, не се амортизира и за нея не се плащат определени данъци.
Като всеки актив, тя също си има и слаби страни. Ако арендата (наемът при инвестиционен имот тип земеделска земя) е инструментът, към който се стремите, тогава трябва да имате предвид, че това е възможно най-недоходоносният избор, който имате.
Наемът с фиксирана цена е най-популярният, когато говорим за българския пазар. Без значение дали отдавате имуществото си краткосрочно, средносрочно или дългосрочно, Вашата тарифа остава фиксирана.
Ако не сте уговорили друго, наемната цена на Вашия имот остава непроменлива за Вашия наемател за определен период. Тази договорка не се влияе от фактори като инфлация, промени на пазара или други икономически събития.
Наемът с фиксирана цена позволява на Вас и на наемателите Ви да бюджетират правилно своите разходи, осигурява и на двете страни дългосрочна сигурност и се действа спрямо условията, които сте договорили помежду си.
Рисковете при този тип наем са невъзможността да увеличите Вашите приходи при условия като инфлация, икономическа криза, оставане без работа и т.н. Наемателят пък е застрашен от това да не може да поиска по-нисък наем до изтичане на определения срок на договора, дори пазарът да се срине.
Този тип отдаване при инвестиционните имоти обикновено е предпочитан от наемащите търговски, индустриални и земеделски земи, които разработват своите бюджети дългосрочно.
Процентните наеми попадат към категорията с плащания, при които наемната сума се определя на базата на процент от приходите или оборота на наемателя. Този модел е предпочитан от наемащите търговски обекти, тъй като доходите са пряко свързани с имота.
Голяма част от наемодателите са склонни на такъв тип разплащане, ако той е комбиниран (намаляват фиксираната цена в замяна на добавяне на процент). Други са склонни на това да получат само част от печалбата на търговеца. Този модел е гъвкав и за двете страни по договора.
Не бива да забравяте риска, че в някои месеци фирмата, на която отдавате Вашия имот, може да бъде на загуба. Ето защо експертите на Oximo Ви съветват при такъв риск да сключвате договори, в които разплащането се определя при процент от оборота, не от печалбата.
Този тип отдаване под наем не е подходящ, ако обичате да планирате дългосрочно и не сте привърженици на неочакваните изненади. Инструментът, макар да е с голям риск, предлага и потенциално големи възможности за печалба.
Наемът с опция за покупка, по популярен като лизинг, е вид финансов инструмент под формата на договор, чрез който актив (най-често имот) се наема за определен период от време. При приключване на посочения срок, наемателят има алтернативата да придобие актива на предварително установена цена.
Този тип наем при инвестиционните имоти е популярен с възможността за придобиване на имота по време на падежа. Така и наемателят, и наемодателят могат да бюджетират за дълъг период от време и да обсъдят такса за потенциална бъдеща трансакция.
Ако Вие сте инвеститор в недвижимия имот, това Ви позволява да имате няколко години – 5, 10 и т.н., преди да реализирате продажбата на имуществото. Това Ви гарантира, че хем ще имате кой да плаща наем на Вашия апартамент, хем на кого да го продадете след време.
За да изберете правилния наем при инвестиционните имоти, с който да постигнете целите си, заявете консултация с експерт на Oximo още днес!
Статията не е финансов съвет!
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
