Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти е често обсъждана тема в сектора. Тя често бива използвана за оправдание за покачването на цените, понякога достигащи космически нива. Редица търговци я използват с цел спекулиране на цените, за да увеличат своите печалби. Но инфлацията е актуална тема в днешния икономически климат и нейното въздействие върху пазара на недвижимите имоти е неоспоримо.
Разбирането как влияе инфлацията върху пазара на недвижими имоти е от решаващо значение както за купувачите, така и за инвеститорите и експертите в бранша. В тази публикация ще се опитаме да Ви запознаем как този фактор повлиява върху ценообразуването, как да се борите с него с помощта на имуществото си и как лихвените проценти влияят на пазара:
Инфлацията може да бъде определена като постепенната загуба на стойността на парите. Покупателната способност намалява и това се изразява в широкообхватното повишаване на цените на стоките и услугите с течение на времето.
Според световните икономически стандарти, темпът на инфлацията се изчислява като се вземе предвид средното увеличение на цените в кошница от избрани стоки и услуги за една година. По данни от НСИ, от декември 2019 (началото на COVID кризата) – до януари 2025 г., растежът ѝ е 37.6%. Високата инфлация означава, че цените се увеличават бързо, докато ниската инфлация значи, че се покачват бавно. Обратното икономическо събитие се нарича дефлация.
Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти често довежда до повишаване на стойността им. Отделно отваря прозорец за „човешкия фактор“ – търговците започват да спекулират с цените, което може да доведе и до пазарни балони. Тъй като разходите за стоки и услуги се увеличават, недвижимите имоти обикновено ги следват. Това се дължи на няколко фактора: покачваща се цена на материали, увеличаваща се стойност на труда, по-скъпа земя и други.
В България има и друга специфика – по време на икономическа криза, рецесия, стагнация или просто неблагоприятна среда и липса на вярва в икономиката, гражданите насочват спестяванията си в различни недвижими имоти – инвестиционни, жилищни, търговски, земя, индустриални.
Видът на имота, неговата локация и т.н. също са от значение. Ако инфлацията продължи да расте за голям период от време, тя може да предизвика вътрешна миграция. Това създава неблагоприятни условия за имотния сектор в един град и подобрява тези в друг. Това ни довежда до заключението, подкрепено и с редица статистически данни, че жилищните имоти поскъпват по време на икономическа криза.
Ако се върнем към COVID кризата, обаче, виждаме, че има изключения. Тогава стана популярен моделът за дистанционна работа. Това повиши цените на селските жилищни имоти и забави (не го е спрял) очакваното поскъпване на апартаментите. От друга страна затварянето на заведения, магазини за дрехи и т.н. намали цената на активите, отдавани под наем за търговски и индустриални цели.
Когато отговорните за финансовото развитие и икономическия просперитет желаят да охладят покачването на цените, те вземат редица мерки. По отношение на влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти, един от начините за забавянето ѝ е повишаването на кредитите по лихвите. Така сумата, която потребителите трябва да заплатят, за да заемат пари при покупката на имот, се увеличава и търсенето им намалява. На теория.
Практиката показва, че не всички страни имат интерес срещу забавяне на инфлацията. По време на COVID кризата лихвите върху ипотечните кредити в САЩ достигнаха 6.72% през 2023, а в България 2.81%. Но защо в България отговорните за икономическия подем имат интерес от повишаване на инфлацията? Отговорът е прост – покриване на външния дълг. По-голямата част от кредитите на държавите са с фиксиран лихвен процент.
По отношение на сектора на недвижимите имоти, само през инвестиционни жилища се завъртат милиарди на годишна база. Колкото по-висока е тази сума, толкова повече пари влизат в държавната хазна под формата на данъци и такси, а с тях става по-бързо и изплащането на външния дълг и тегленето на нови кредити.
В случая – високите лихвени проценти, които охлаждат инфлацията и задържат цените на имотите са във временен ущърб, но в дългосрочна полза за потребителите. Ниските – винаги в полза на държавата и политиката ѝ за теглене на кредити, както и в полза на инвеститорите, които покачват цените на своите инвестиционни имоти. В България лихвените проценти се контролират от БНБ, като върху политиките ѝ оказва влияние и ЕЦБ.
Един от най-убедителните аргументи за инвестиране в недвижимите имоти е, че те са хедж по време на инфлация. Те често запазват или увеличават своята стойност с течение на времето, което ги прави надеждно средство за съхранение на богатството. Доходите от наем също имат тенденцията да нарастват заедно с инфлацията, което предлага двойна полза за инвеститорите.
Например – по данни от НСИ, цените на жилищата за третото тримесечие на 2024 г. са се увеличили с 16.5% спрямо третото тримесечие на 2023 година. Инфлацията за периода август 2023 г. – август 2024 г. е 2.1%.
Ако покупателната способност на гражданите се движеше с еднаква скорост с темпа на инфлацията, тогава тя сама по себе си нямаше да бъде толкова лоша. Но реалността не е такава. Това, което ни се показва в потребителската кошница, е определено бюрократично и не отговаря на реалността. В нея се наблюдават 700 стоки и се смята средната цена.
Т.е. инфлацията изпреварва покупателната способност, а не обратното. За да се преборят с нея и да капитализират от потенциалната икономическа ситуация, голяма част от инвеститорите се насочват към недвижимите имоти.
Стойността на недвижимите имоти исторически нараства, като обикновено изпреварва годишното увеличение на инфлацията. Според индекса на цените на търговските имоти на „Грийн стрийт“ претеглената стойност на всички видове от този тип актив в Америка – включително търговски обекти, офиси, многофамилни сгради и самостоятелни складове – се е увеличила със 180% през последните 20 години. Все пак да се върнем към по-горната част от блога и да припомним, че има и периоди като COVID, в които цените им забавят ръста си (по отношение на търговски имоти).
В България цените следва да бъдат разглеждани на микроикономическо ниво. Не можете да очаквате едни и същи резултати от имот, намиращ се в Стара Загора и такъв, локализиран в Бургас. Държавните статистики пък ни показват, че при всяко тримесечие от години насам, цените във Варна се покачват.
Приходите, генерирани от отдаване под наем на недвижими имоти, покриват оперативните разходи, а останалата част от печалбата се превежда на инвеститора. Когато инфлацията доведе до увеличаване на разходите, наемодателите могат да повишат наемите, за да покрият стойността за извършване на дейността. В сектора по-голямата част от договорите са от месец до месец, което позволява на собствениците бързо да реагират на инфлацията чрез увеличаване на наемите.
Третият начин, по който инвеститорите използват недвижимите имоти в борбата с инфлацията, е обезценяването на дълга. Например, да приемем, че месечното обслужване на дълга на имот е 460 лв. на месец. Ако сегашният темп на инфлация остане непроменен, след пет години тази месечна вноска ще е с много по-малка стойност спрямо доходите на кредитополучателя.
Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти е сложно и многопластово явление, което засяга както цените на имотите, така и поведението на инвеститорите и потребителите. Тя води до увеличаване на стойността на актива, като същевременно създава предпоставки за спекулации и пазарни балони. Лихвените проценти играят ключова роля за регулиране на инфлацията и пряко влияят върху достъпността на ипотечните кредити и търсенето на жилища.
Инвестициите в недвижими имоти често се възприемат като надежден хедж за запазване на богатството, тъй като те запазват или увеличават стойността си във времето. В България, специфичните икономически условия и политиките на Българската народна банка допълнително оформят динамиката на имотния пазар.
В бъдеще, развитието на инфлацията и нейните последици ще продължат да бъдат решаващи фактори за пазара на недвижими имоти. За инвеститорите е от съществено значение да следят икономическите тенденции, лихвените проценти и демографските промени, за да вземат информирани решения и да минимизират рисковете. Ако желаете да проведете консултация за инвестиране в недвижими имоти, доверете се на Oximo!
Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти е често обсъждана тема в сектора. Тя често бива използвана за оправдание за покачването на цените, понякога достигащи космически нива. Редица търговци я използват с цел спекулиране на цените, за да увеличат своите печалби. Но инфлацията е актуална тема в днешния икономически климат и нейното въздействие върху пазара на недвижимите имоти е неоспоримо.
Разбирането как влияе инфлацията върху пазара на недвижими имоти е от решаващо значение както за купувачите, така и за инвеститорите и експертите в бранша. В тази публикация ще се опитаме да Ви запознаем как този фактор повлиява върху ценообразуването, как да се борите с него с помощта на имуществото си и как лихвените проценти влияят на пазара:
Инфлацията може да бъде определена като постепенната загуба на стойността на парите. Покупателната способност намалява и това се изразява в широкообхватното повишаване на цените на стоките и услугите с течение на времето.
Според световните икономически стандарти, темпът на инфлацията се изчислява като се вземе предвид средното увеличение на цените в кошница от избрани стоки и услуги за една година. По данни от НСИ, от декември 2019 (началото на COVID кризата) – до януари 2025 г., растежът ѝ е 37.6%. Високата инфлация означава, че цените се увеличават бързо, докато ниската инфлация значи, че се покачват бавно. Обратното икономическо събитие се нарича дефлация.
Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти често довежда до повишаване на стойността им. Отделно отваря прозорец за „човешкия фактор“ – търговците започват да спекулират с цените, което може да доведе и до пазарни балони. Тъй като разходите за стоки и услуги се увеличават, недвижимите имоти обикновено ги следват. Това се дължи на няколко фактора: покачваща се цена на материали, увеличаваща се стойност на труда, по-скъпа земя и други.
В България има и друга специфика – по време на икономическа криза, рецесия, стагнация или просто неблагоприятна среда и липса на вярва в икономиката, гражданите насочват спестяванията си в различни недвижими имоти – инвестиционни, жилищни, търговски, земя, индустриални.
Видът на имота, неговата локация и т.н. също са от значение. Ако инфлацията продължи да расте за голям период от време, тя може да предизвика вътрешна миграция. Това създава неблагоприятни условия за имотния сектор в един град и подобрява тези в друг. Това ни довежда до заключението, подкрепено и с редица статистически данни, че жилищните имоти поскъпват по време на икономическа криза.
Ако се върнем към COVID кризата, обаче, виждаме, че има изключения. Тогава стана популярен моделът за дистанционна работа. Това повиши цените на селските жилищни имоти и забави (не го е спрял) очакваното поскъпване на апартаментите. От друга страна затварянето на заведения, магазини за дрехи и т.н. намали цената на активите, отдавани под наем за търговски и индустриални цели.
Когато отговорните за финансовото развитие и икономическия просперитет желаят да охладят покачването на цените, те вземат редица мерки. По отношение на влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти, един от начините за забавянето ѝ е повишаването на кредитите по лихвите. Така сумата, която потребителите трябва да заплатят, за да заемат пари при покупката на имот, се увеличава и търсенето им намалява. На теория.
Практиката показва, че не всички страни имат интерес срещу забавяне на инфлацията. По време на COVID кризата лихвите върху ипотечните кредити в САЩ достигнаха 6.72% през 2023, а в България 2.81%. Но защо в България отговорните за икономическия подем имат интерес от повишаване на инфлацията? Отговорът е прост – покриване на външния дълг. По-голямата част от кредитите на държавите са с фиксиран лихвен процент.
По отношение на сектора на недвижимите имоти, само през инвестиционни жилища се завъртат милиарди на годишна база. Колкото по-висока е тази сума, толкова повече пари влизат в държавната хазна под формата на данъци и такси, а с тях става по-бързо и изплащането на външния дълг и тегленето на нови кредити.
В случая – високите лихвени проценти, които охлаждат инфлацията и задържат цените на имотите са във временен ущърб, но в дългосрочна полза за потребителите. Ниските – винаги в полза на държавата и политиката ѝ за теглене на кредити, както и в полза на инвеститорите, които покачват цените на своите инвестиционни имоти. В България лихвените проценти се контролират от БНБ, като върху политиките ѝ оказва влияние и ЕЦБ.
Един от най-убедителните аргументи за инвестиране в недвижимите имоти е, че те са хедж по време на инфлация. Те често запазват или увеличават своята стойност с течение на времето, което ги прави надеждно средство за съхранение на богатството. Доходите от наем също имат тенденцията да нарастват заедно с инфлацията, което предлага двойна полза за инвеститорите.
Например – по данни от НСИ, цените на жилищата за третото тримесечие на 2024 г. са се увеличили с 16.5% спрямо третото тримесечие на 2023 година. Инфлацията за периода август 2023 г. – август 2024 г. е 2.1%.
Ако покупателната способност на гражданите се движеше с еднаква скорост с темпа на инфлацията, тогава тя сама по себе си нямаше да бъде толкова лоша. Но реалността не е такава. Това, което ни се показва в потребителската кошница, е определено бюрократично и не отговаря на реалността. В нея се наблюдават 700 стоки и се смята средната цена.
Т.е. инфлацията изпреварва покупателната способност, а не обратното. За да се преборят с нея и да капитализират от потенциалната икономическа ситуация, голяма част от инвеститорите се насочват към недвижимите имоти.
Стойността на недвижимите имоти исторически нараства, като обикновено изпреварва годишното увеличение на инфлацията. Според индекса на цените на търговските имоти на „Грийн стрийт“ претеглената стойност на всички видове от този тип актив в Америка – включително търговски обекти, офиси, многофамилни сгради и самостоятелни складове – се е увеличила със 180% през последните 20 години. Все пак да се върнем към по-горната част от блога и да припомним, че има и периоди като COVID, в които цените им забавят ръста си (по отношение на търговски имоти).
В България цените следва да бъдат разглеждани на микроикономическо ниво. Не можете да очаквате едни и същи резултати от имот, намиращ се в Стара Загора и такъв, локализиран в Бургас. Държавните статистики пък ни показват, че при всяко тримесечие от години насам, цените във Варна се покачват.
Приходите, генерирани от отдаване под наем на недвижими имоти, покриват оперативните разходи, а останалата част от печалбата се превежда на инвеститора. Когато инфлацията доведе до увеличаване на разходите, наемодателите могат да повишат наемите, за да покрият стойността за извършване на дейността. В сектора по-голямата част от договорите са от месец до месец, което позволява на собствениците бързо да реагират на инфлацията чрез увеличаване на наемите.
Третият начин, по който инвеститорите използват недвижимите имоти в борбата с инфлацията, е обезценяването на дълга. Например, да приемем, че месечното обслужване на дълга на имот е 460 лв. на месец. Ако сегашният темп на инфлация остане непроменен, след пет години тази месечна вноска ще е с много по-малка стойност спрямо доходите на кредитополучателя.
Влиянието на инфлацията върху недвижимите имоти е сложно и многопластово явление, което засяга както цените на имотите, така и поведението на инвеститорите и потребителите. Тя води до увеличаване на стойността на актива, като същевременно създава предпоставки за спекулации и пазарни балони. Лихвените проценти играят ключова роля за регулиране на инфлацията и пряко влияят върху достъпността на ипотечните кредити и търсенето на жилища.
Инвестициите в недвижими имоти често се възприемат като надежден хедж за запазване на богатството, тъй като те запазват или увеличават стойността си във времето. В България, специфичните икономически условия и политиките на Българската народна банка допълнително оформят динамиката на имотния пазар.
В бъдеще, развитието на инфлацията и нейните последици ще продължат да бъдат решаващи фактори за пазара на недвижими имоти. За инвеститорите е от съществено значение да следят икономическите тенденции, лихвените проценти и демографските промени, за да вземат информирани решения и да минимизират рисковете. Ако желаете да проведете консултация за инвестиране в недвижими имоти, доверете се на Oximo!
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
