Какво е цикъл на пазара на недвижимите имоти? Защо той е важен? Трябва ли да го познаваме добре? Това са въпроси, които трябва да ни бъдат ясни, преди да навлезем в многопластовата динамична сфера на пазара на недвижимите имоти. Разбирането на концепцията за различните етапи на пазара е необходимо за постигането на успех, независимо дали сте инвеститор, собственик, имотен мениджър, брокер или наемател. Ако градите кариера – тогава теоретичните познания следва да бъдат като допълнителен арсенал, който да прилагате в практиката си.
В тази публикация ще разгледаме подробно всяка фаза от цикъла на пазара на недвижимите имоти, ще анализираме факторите, които го движат, и ще обсъдим как инвеститорите могат да използват тази информация, за да оптимизират своите решения.
Цикъл на пазара на недвижимите имоти представлява четириетапен модел, който отчита състоянието на пазара на различните видове жилища. Фазите са възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия.
Според авторитетното издание Fortune Builders, произходът на термина датира от около век, когато анализаторите за първи път започват да изучават тенденциите в рамките на жилищния пазар. Това се случва за първи път в САЩ, където федералната политика става все по-регулираща и цикъла на пазара на недвижимите имоти се трансформира в това, което наблюдаваме днес.
Различните етапи в един цикъл на пазара на недвижимите имоти могат да бъдат използвани от инвеститорите и експертите в сектора за стартирането на позиции с добра възвръщаемост. Познанието на четирите фази дава допълнителна сигурност при предвиждането на подходящия момент за покупка, задържане или продажба.
Когато говорим за цикъл на пазара на недвижимите имоти, следва да имаме предвид как той подпомага икономическото развитие. Познаването на материята позволява на инвеститорите да си набавят и анализират необходимата надеждна информация за възможната възвръщаемост на даден инвестиционен имот.
Като собственик на недвижимо имущество, следва да определите в каква фаза се намира то и да изберете правилната стратегия. Това ще Ви позволи да направите точно предположение за продължителността на периода, през който трябва да задържите имота. За да максимизирате приходите си, докато този етап трае, можете да отдавате инвестиционния си имот под наем.
Разбирането на цикъла на недвижимите имоти дава ценна представа за потенциалната възвръщаемост на въпросния инвестиционен актив. Правилната оценка подпомага определянето на оптималната продължителност на държане на имота и избора на подходяща стратегия за излизане от него.
Както Мат Фелсот, отговарящият за продажбите мениджър на JP Morgan, е казал: „Разбирането на цикъла на пазара на недвижимите имоти помага на инвеститорите в многофамилни жилищни сгради не само да прогнозират приходите и нарастването на капитала на своите активи, но и да използват най-добрата инвестиционна стратегия за максимизиране на възвръщаемостта“.
Цикълът на пазара на недвижими имоти обикновено следва модела на възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия. Няма определена продължителност за всяка фаза, тя зависи от икономическите условия, правителствените политики и други пазарни фактори, като експанзията и рецесията са с доста кратка продължителност. Сега ще разгледаме подробно етапите:
Фазата на възстановяване започва, когато излишното строителство от предишния цикъл е елиминирано. В този етап, пазарът излиза от своето дъно и започва да възвръща своите позиции в икономическото развитие. Тъй като първият и четвъртият етап имат общи черти е трудно да се определи какъв е времевият период на възстановяването.
Тази фаза в цикъла на пазара на недвижимите имоти се характеризира с по-ниска заетост при минимална лизингова активност. Новото строителство обикновено е ограничено, а ръстът на наемите може да е стабилен или намаляващ. По-голямата част от покачването на цените в сектора по време на този етап идва от фактори като инфлация.
В тази фаза, инвеститорите могат да успеят да намерят добри възможности за изгодни сделки. Кризата в пазара на недвижимите имоти е подходящо за позициониране на нови играчи и/или кампании за дългосрочно нарастване на капитала.
По време на фазата на експанзия (разширяване), пазарът на недвижими имоти подобрява своето състояние. Имаме увеличаване на търсенето, покачване на цените, процентът на незаетите площи спада и има по-голяма строителна активност. Това повлиява позитивно на националната икономика, като БВП-то се увеличава, ръстът на работните места е позитивен, а равнището на безработица в сектора намалява. Търсенето и предлагането са в значително равновесие.
По време на фазата на експанзия в цикъла на пазара на недвижимите имоти, инвеститорите залагат на разработване, строеж и преустройство на имоти. Засиленото търсене на площи подпомага на имотите да се стабилизират по-бързо. Наемните нива също са в подем, което спомага за жизнеспособността на строителните проекти, когато търсенето се повишава. Подходящ е и моментът за финансирането на търговски имоти.
Свръхзастрояването и намаленото търсене създават свръхпредлагане на недвижимите имоти. Тази фаза от цикъла на пазара на недвижимите имоти често е предизвикана от драстична икономическа промяна. Пример за това е намаленият БВП, довеждащ до повишаване на безработицата и ограничаване на дискреционните разходи на потребителите. В тази фаза ръстът на наемите остава положителен, но може да започне да се забавя.
Инвестиционните стратегии при свръхпредлагането позволяват на инвеститорите да продават преди предполагаемия спад на пазара и появата на повече имоти в продажба. Увеличеният дисбаланс между търсенето и предлагането довежда до повишаване на капиталовите проценти, понижават очакваната възвръщаемост и намалят стойността на имотите.
В последната фаза на цикъла на недвижимите имоти предлагането е драстично по-голямо от търсенето, икономическите условия са меки (няма тежки регулации), процентът на незаетите площи е висок, а наемните нива намаляват. Растежът на цените при отдаване на имот е или отрицателен, или под нивото на инфлацията. В отговор на това, собствениците и имотните мениджъри могат да предложат по-благоприятни условия при подновяване на договорите за наем, за да задържат наемателите си.
Фазата на рецесия е идеален момент за инвеститорите да закупят проблемни и подценени активи от финансови институции (например чрез търг на ЧСИ) с голяма отстъпка. На свой ред те могат да предложат по-ниски наеми. Това е идеален момент за разширяване на портфолиото.
Всеки един цикъл на пазара на недвижимите имоти се влияе от редица фактори, които му влияят. Някои имат по-силен ефект върху цените на активите от други. Сега ще разгледаме основните фактори, за които редица експерти се съгласяват, че са основните двигатели на състоянието на пазара на недвижимите имоти:
Раждаемост, смъртност, вътрешна и външна миграция са все метрики, които попадат под фактора на демографията. Нейната цялост и драстични промени по нея могат да изместят пазара сериозно. Все пак, както отбелязваме и в други наши блогове, недвижимите имоти трябва да се разглеждат както на макроикономическо, така и на микроикономическо ниво.
Поведенческите характеристики, обичаите, предпочитанията на местното население също са важен фактор по отношение на контрола на един цикъл на пазара на недвижимите имоти. Градовете с ниска насоченост на вътрешна и външна миграция, ниска раждаемост, висока смъртност и т.н. не са подходящи за активно строителство. Това е така, защото в един момент предлагането ще надвиши търсенето и за конкретната локация ще се образува свръхпредлагане, а цената няма да бъде оправдана – ще бъде спекулативна.
Лихвите по кредитите значително афектират покупателната способност на купувачите, без значение дали търсят инвестиционен имот, или с цел собствен дом. Те са финансов инструмент, който подробно разглеждаме в нашия блог в статията „Какво е ипотечен кредит?“. Когато лихвите са високи, това отблъсква по-голямата част от купувачите, поради страх от невъзможност за покриване на вноските. Често държавните регулации биват инициирани с цел охлаждане на пазара. Но по-високи лихви не означава по-малка цена при наемите.
Ако сте собственик на инвестиционен имот и сте изтеглили ипотечен кредит с плаваща лихва, нейното увеличаване може да доведе до покачване на цената на наема. Това е практика, която масово се извършва от инвеститорите, като целта ѝ е запазване на баланса между приходи и разходи.
Обратното – когато лихвите са ниски (каквито са към 26.02.2025 г.), това предизвиква масова еуфория и започва по-високо търсене. Това, разбира се, покачва цената при покупката на една жилищна единица.
Състоянието на икономиката на държавата оказва влияние в цикъла на пазара на недвижимите имоти. Въпреки това, един от основните сектори, в които има най-голямо завъртане на паричен поток, е точно имотният. От него се събира голям процент от данъците в страната. Всяко едно общество реагира по различен начин на икономическите кризи. В България, хората най-често пренасочват спестяванията си в жилища с цел запазване на натрупаното от тях богатство от инфлацията. Обратното – кризата в имотния сектор създава по-малко завъртане на паричния поток през него, което довежда до по-малко събрани пари от този сектор.
Когато и икономиката, и секторът на недвижимите имоти са в добро състояние, трендът е строеж, закупуване и отдаване, повече търсене, балансирани предлагане и търсене. Хората вярват, че цената на собствеността им ще продължи да расте.
Държавните регулации често влияят върху това как ще протекат етапите от всеки цикъл на пазара на недвижимите имоти. Правителствата често приемат политики, с които се опитват да балансират сектора. Когато на пазара се наблюдава създаването на балони и спекулация с цените, то законопроектите, които биват предложени, са с цел охлаждане. Когато пазарът е в рецесия, търсенето е почти нулево и потребителите не проявяват интерес, тогава премахването на регулации и създаването на стимули често балансира ситуацията.
Управляващите лица (в законодателната, изпълнителната и местната власти) имат възможността да имплементират различни данъци и такси, да коригират лихвените проценти, да създават различни програми, стимулиращи бизнеса или покупката на имоти.
Индексът на потребителското доверие (Consumer confidence) се състои от различни данни, които показват доколко потребителите вярват в даден пазар. Инвестиционните сделки са много повече, когато хората вярват в развитието на националната икономика и конкретния сектор и много по-малко, когато очакват криза.
По данни от Fortune Builders, събрани от различни експерти и изследователи на цикъла на пазара на недвижимите имоти, той продължава средно 18 години. Разбира се, трябва да подхождаме критично, когато говорим за пренасочване на нашия капитал. Средният период на един цикъл на пазара на недвижимите имоти е непредсказуем и разстоянието между най-краткия и най-дългия е колосално.
В момента се намираме на 17-ата година от старта на световната икономическа криза през 2008 г. Тогава се срина главоломно глобалният пазар на недвижимите имоти. В същото време, в контекста на България, в икономически центрове като Варна, Пловдив и София продължава да се строи активно, търсенето остава високо, сделките на всяко тримесечие се увеличават или претърпяват съвсем кратки корекции. Редица са факторите, които ще задействат преминаването на пазара от етап на експанзия към свръхпредлагане. И докато това е лесно да се случи на микроикономическо ниво, на макроикономическо ниво нещата са по-сложни.
Цикълът на пазара недвижимите имоти е концепция, която всеки инвеститор в сектора трябва да разбере, ако се стреми към дългосрочен успех. И четирите фази на цикъла: възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия, предизвикват значителни промени. Инвеститорите трябва да са нащрек, ако се надяват да открият възможности във всяка от тях.
Добрата новина е, че има стратегии, които позволяват да останете успешни през целия цикъл на пазара на недвижими имоти. Ако желаете да се доверите на експерти по повод нарастването на Вашия капитал, заявете консултация с експерт на Oximo още днес.
Какво е цикъл на пазара на недвижимите имоти? Защо той е важен? Трябва ли да го познаваме добре? Това са въпроси, които трябва да ни бъдат ясни, преди да навлезем в многопластовата динамична сфера на пазара на недвижимите имоти. Разбирането на концепцията за различните етапи на пазара е необходимо за постигането на успех, независимо дали сте инвеститор, собственик, имотен мениджър, брокер или наемател. Ако градите кариера – тогава теоретичните познания следва да бъдат като допълнителен арсенал, който да прилагате в практиката си.
В тази публикация ще разгледаме подробно всяка фаза от цикъла на пазара на недвижимите имоти, ще анализираме факторите, които го движат, и ще обсъдим как инвеститорите могат да използват тази информация, за да оптимизират своите решения.
Цикъл на пазара на недвижимите имоти представлява четириетапен модел, който отчита състоянието на пазара на различните видове жилища. Фазите са възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия.
Според авторитетното издание Fortune Builders, произходът на термина датира от около век, когато анализаторите за първи път започват да изучават тенденциите в рамките на жилищния пазар. Това се случва за първи път в САЩ, където федералната политика става все по-регулираща и цикъла на пазара на недвижимите имоти се трансформира в това, което наблюдаваме днес.
Различните етапи в един цикъл на пазара на недвижимите имоти могат да бъдат използвани от инвеститорите и експертите в сектора за стартирането на позиции с добра възвръщаемост. Познанието на четирите фази дава допълнителна сигурност при предвиждането на подходящия момент за покупка, задържане или продажба.
Когато говорим за цикъл на пазара на недвижимите имоти, следва да имаме предвид как той подпомага икономическото развитие. Познаването на материята позволява на инвеститорите да си набавят и анализират необходимата надеждна информация за възможната възвръщаемост на даден инвестиционен имот.
Като собственик на недвижимо имущество, следва да определите в каква фаза се намира то и да изберете правилната стратегия. Това ще Ви позволи да направите точно предположение за продължителността на периода, през който трябва да задържите имота. За да максимизирате приходите си, докато този етап трае, можете да отдавате инвестиционния си имот под наем.
Разбирането на цикъла на недвижимите имоти дава ценна представа за потенциалната възвръщаемост на въпросния инвестиционен актив. Правилната оценка подпомага определянето на оптималната продължителност на държане на имота и избора на подходяща стратегия за излизане от него.
Както Мат Фелсот, отговарящият за продажбите мениджър на JP Morgan, е казал: „Разбирането на цикъла на пазара на недвижимите имоти помага на инвеститорите в многофамилни жилищни сгради не само да прогнозират приходите и нарастването на капитала на своите активи, но и да използват най-добрата инвестиционна стратегия за максимизиране на възвръщаемостта“.
Цикълът на пазара на недвижими имоти обикновено следва модела на възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия. Няма определена продължителност за всяка фаза, тя зависи от икономическите условия, правителствените политики и други пазарни фактори, като експанзията и рецесията са с доста кратка продължителност. Сега ще разгледаме подробно етапите:
Фазата на възстановяване започва, когато излишното строителство от предишния цикъл е елиминирано. В този етап, пазарът излиза от своето дъно и започва да възвръща своите позиции в икономическото развитие. Тъй като първият и четвъртият етап имат общи черти е трудно да се определи какъв е времевият период на възстановяването.
Тази фаза в цикъла на пазара на недвижимите имоти се характеризира с по-ниска заетост при минимална лизингова активност. Новото строителство обикновено е ограничено, а ръстът на наемите може да е стабилен или намаляващ. По-голямата част от покачването на цените в сектора по време на този етап идва от фактори като инфлация.
В тази фаза, инвеститорите могат да успеят да намерят добри възможности за изгодни сделки. Кризата в пазара на недвижимите имоти е подходящо за позициониране на нови играчи и/или кампании за дългосрочно нарастване на капитала.
По време на фазата на експанзия (разширяване), пазарът на недвижими имоти подобрява своето състояние. Имаме увеличаване на търсенето, покачване на цените, процентът на незаетите площи спада и има по-голяма строителна активност. Това повлиява позитивно на националната икономика, като БВП-то се увеличава, ръстът на работните места е позитивен, а равнището на безработица в сектора намалява. Търсенето и предлагането са в значително равновесие.
По време на фазата на експанзия в цикъла на пазара на недвижимите имоти, инвеститорите залагат на разработване, строеж и преустройство на имоти. Засиленото търсене на площи подпомага на имотите да се стабилизират по-бързо. Наемните нива също са в подем, което спомага за жизнеспособността на строителните проекти, когато търсенето се повишава. Подходящ е и моментът за финансирането на търговски имоти.
Свръхзастрояването и намаленото търсене създават свръхпредлагане на недвижимите имоти. Тази фаза от цикъла на пазара на недвижимите имоти често е предизвикана от драстична икономическа промяна. Пример за това е намаленият БВП, довеждащ до повишаване на безработицата и ограничаване на дискреционните разходи на потребителите. В тази фаза ръстът на наемите остава положителен, но може да започне да се забавя.
Инвестиционните стратегии при свръхпредлагането позволяват на инвеститорите да продават преди предполагаемия спад на пазара и появата на повече имоти в продажба. Увеличеният дисбаланс между търсенето и предлагането довежда до повишаване на капиталовите проценти, понижават очакваната възвръщаемост и намалят стойността на имотите.
В последната фаза на цикъла на недвижимите имоти предлагането е драстично по-голямо от търсенето, икономическите условия са меки (няма тежки регулации), процентът на незаетите площи е висок, а наемните нива намаляват. Растежът на цените при отдаване на имот е или отрицателен, или под нивото на инфлацията. В отговор на това, собствениците и имотните мениджъри могат да предложат по-благоприятни условия при подновяване на договорите за наем, за да задържат наемателите си.
Фазата на рецесия е идеален момент за инвеститорите да закупят проблемни и подценени активи от финансови институции (например чрез търг на ЧСИ) с голяма отстъпка. На свой ред те могат да предложат по-ниски наеми. Това е идеален момент за разширяване на портфолиото.
Всеки един цикъл на пазара на недвижимите имоти се влияе от редица фактори, които му влияят. Някои имат по-силен ефект върху цените на активите от други. Сега ще разгледаме основните фактори, за които редица експерти се съгласяват, че са основните двигатели на състоянието на пазара на недвижимите имоти:
Раждаемост, смъртност, вътрешна и външна миграция са все метрики, които попадат под фактора на демографията. Нейната цялост и драстични промени по нея могат да изместят пазара сериозно. Все пак, както отбелязваме и в други наши блогове, недвижимите имоти трябва да се разглеждат както на макроикономическо, така и на микроикономическо ниво.
Поведенческите характеристики, обичаите, предпочитанията на местното население също са важен фактор по отношение на контрола на един цикъл на пазара на недвижимите имоти. Градовете с ниска насоченост на вътрешна и външна миграция, ниска раждаемост, висока смъртност и т.н. не са подходящи за активно строителство. Това е така, защото в един момент предлагането ще надвиши търсенето и за конкретната локация ще се образува свръхпредлагане, а цената няма да бъде оправдана – ще бъде спекулативна.
Лихвите по кредитите значително афектират покупателната способност на купувачите, без значение дали търсят инвестиционен имот, или с цел собствен дом. Те са финансов инструмент, който подробно разглеждаме в нашия блог в статията „Какво е ипотечен кредит?“. Когато лихвите са високи, това отблъсква по-голямата част от купувачите, поради страх от невъзможност за покриване на вноските. Често държавните регулации биват инициирани с цел охлаждане на пазара. Но по-високи лихви не означава по-малка цена при наемите.
Ако сте собственик на инвестиционен имот и сте изтеглили ипотечен кредит с плаваща лихва, нейното увеличаване може да доведе до покачване на цената на наема. Това е практика, която масово се извършва от инвеститорите, като целта ѝ е запазване на баланса между приходи и разходи.
Обратното – когато лихвите са ниски (каквито са към 26.02.2025 г.), това предизвиква масова еуфория и започва по-високо търсене. Това, разбира се, покачва цената при покупката на една жилищна единица.
Състоянието на икономиката на държавата оказва влияние в цикъла на пазара на недвижимите имоти. Въпреки това, един от основните сектори, в които има най-голямо завъртане на паричен поток, е точно имотният. От него се събира голям процент от данъците в страната. Всяко едно общество реагира по различен начин на икономическите кризи. В България, хората най-често пренасочват спестяванията си в жилища с цел запазване на натрупаното от тях богатство от инфлацията. Обратното – кризата в имотния сектор създава по-малко завъртане на паричния поток през него, което довежда до по-малко събрани пари от този сектор.
Когато и икономиката, и секторът на недвижимите имоти са в добро състояние, трендът е строеж, закупуване и отдаване, повече търсене, балансирани предлагане и търсене. Хората вярват, че цената на собствеността им ще продължи да расте.
Държавните регулации често влияят върху това как ще протекат етапите от всеки цикъл на пазара на недвижимите имоти. Правителствата често приемат политики, с които се опитват да балансират сектора. Когато на пазара се наблюдава създаването на балони и спекулация с цените, то законопроектите, които биват предложени, са с цел охлаждане. Когато пазарът е в рецесия, търсенето е почти нулево и потребителите не проявяват интерес, тогава премахването на регулации и създаването на стимули често балансира ситуацията.
Управляващите лица (в законодателната, изпълнителната и местната власти) имат възможността да имплементират различни данъци и такси, да коригират лихвените проценти, да създават различни програми, стимулиращи бизнеса или покупката на имоти.
Индексът на потребителското доверие (Consumer confidence) се състои от различни данни, които показват доколко потребителите вярват в даден пазар. Инвестиционните сделки са много повече, когато хората вярват в развитието на националната икономика и конкретния сектор и много по-малко, когато очакват криза.
По данни от Fortune Builders, събрани от различни експерти и изследователи на цикъла на пазара на недвижимите имоти, той продължава средно 18 години. Разбира се, трябва да подхождаме критично, когато говорим за пренасочване на нашия капитал. Средният период на един цикъл на пазара на недвижимите имоти е непредсказуем и разстоянието между най-краткия и най-дългия е колосално.
В момента се намираме на 17-ата година от старта на световната икономическа криза през 2008 г. Тогава се срина главоломно глобалният пазар на недвижимите имоти. В същото време, в контекста на България, в икономически центрове като Варна, Пловдив и София продължава да се строи активно, търсенето остава високо, сделките на всяко тримесечие се увеличават или претърпяват съвсем кратки корекции. Редица са факторите, които ще задействат преминаването на пазара от етап на експанзия към свръхпредлагане. И докато това е лесно да се случи на микроикономическо ниво, на макроикономическо ниво нещата са по-сложни.
Цикълът на пазара недвижимите имоти е концепция, която всеки инвеститор в сектора трябва да разбере, ако се стреми към дългосрочен успех. И четирите фази на цикъла: възстановяване, експанзия, свръхпредлагане и рецесия, предизвикват значителни промени. Инвеститорите трябва да са нащрек, ако се надяват да открият възможности във всяка от тях.
Добрата новина е, че има стратегии, които позволяват да останете успешни през целия цикъл на пазара на недвижими имоти. Ако желаете да се доверите на експерти по повод нарастването на Вашия капитал, заявете консултация с експерт на Oximo още днес.
Бъдещето на инвестициите
Иновативна платформа, която обединява инвеститори и им позволява да влизат в сделки с недвижими имоти с преференциални условия. Разполагаме с екип от опитни експерти, които търсят и управляват печеливши инвестиционни проекти.
Научете първи за следващите ни инвестиционни проекти
Ако искате първи да научавате за следващите ни проекти, лесно може да заявите интереса си! Попълнете формуляра и ще започнете да получавате актуалните ни предложения
